“증여보다 양도!” 요즘 자산가들이 절세하는 똑똑한 방법

lifepol 2025. 5. 11. 23:47

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최근 부동산 시장에서 자산가들 사이에 조용히 바뀌고 있는 흐름이 하나 있습니다.
예전에는 자녀에게 아파트를 넘길 때 대부분 ‘증여’ 방식이 주를 이뤘다면,
이제는 ‘양도’ 방식이 더 주목받고 있습니다.

그런데 ‘가족 간 양도’라고 하면 어딘가 꺼림칙하게 들리는 분들도 계실 텐데요,
단순히 싸게 사고파는 문제를 넘어서 세금, 자금출처, 비과세 요건 등 까다롭게 따져야 할 것들이 많습니다.
이번 포스팅에서는 실제 사례를 바탕으로, 왜 요즘 증여보다 양도를 택하는지, 그리고 주의해야 할 핵심 포인트까지 정리해드립니다.

증여보다 양도를 택하는 이유는?

단순히 말하면 세금이 너무 비싸졌기 때문입니다.
특히 아파트값이 많이 오른 지금, 증여는 세금만으로도 감당하기 어려운 경우가 많습니다.

예를 들어볼까요?

시가 20억 원짜리 아파트를 자녀에게 증여할 경우
→ 증여세 약 6억 + 취득세 약 8천만 원 (조정지역은 2억 4천)
→ 총 세금 부담만 최소 7~8억 이상

반면 같은 아파트를 양도할 경우,
전세를 끼고 자녀에게 17억에 매도하면
자녀가 실제로 부담하는 비용은 5억 안팎으로 줄어듭니다.

게다가 매매대금은 부모에게 들어가기 때문에
향후 상속으로 다시 환수 가능하고, 5억까지는 상속공제도 받을 수 있습니다.
이런 방식으로 절세를 시도하는 사례가 늘고 있는 겁니다.

그런데 정말 다 좋은 걸까요? 주의사항이 아주 많습니다

1. 무조건 30% 싸게 팔면 안 된다

부모가 자녀에게 아파트를 팔 때는 ‘시세보다 싸게 팔아야 세금 아끼지’라고 생각할 수 있지만,
세법에서는 30% 또는 3억 원 이내에서만 허용합니다.

📌 예시

시세 20억 아파트
최대 허용 할인액: 3억
즉, 17억 이하로 팔면 초과 부분은 증여로 간주됨

만약 14억 6천에 팔았다면, 시세 대비 5억 4천 원이 저가 양도된 셈이고
이 초과분 2억 4천만 원은 자녀가 ‘증여세’를 별도로 납부해야 합니다.

👉 자칫하면 양도세 + 증여세 + 취득세까지 삼중과세로 이어질 수 있습니다.

2. 자녀의 자금 출처, 무조건 증명해야 함

자녀가 17억짜리 아파트를 사겠다고 하면, 그 자금이 어디서 났는지를 반드시 소명해야 합니다.

직접 번 돈인지
증여받은 돈인지
전세 보증금이 끼어 있는지
부모에게 빌린 건지

이게 명확하지 않으면, 자금출처 조사 + 증여세 추징으로 이어질 수 있습니다.
요즘 국세청은 고액 가족 간 거래에 대해 90% 이상 자금출처 조사에 들어갑니다.

3. 부모의 양도세도 고려해야 함

부모가 자녀에게 시세보다 약간 저렴하게 아파트를 팔면,
양도소득세도 고려해야 합니다.

1가구 1주택 + 비과세 요건 충족 시, 시세 12억까지는 비과세 가능
초과분에 대해서는 양도세 부과
단, 실제 거래가보다 시세 기준으로 과세되는 경우도 있으니
‘부당행위 계산 부인’에 유의해야 합니다

증여가 무조건 나쁜 건 아니다

양도가 좋은 사례가 있는 반면, 증여가 더 유리한 상황도 분명히 있습니다.

예를 들어 자녀가 소득이 없거나 대출도 안 되고, 자금 출처를 설명할 방법이 없다면
양도로 가는 순간부터 모든 것이 꼬이기 시작합니다.

차라리 증여를 택하고:

취득세와 증여세를 낸 후
바로 전세나 월세로 임대를 주면
받은 임대보증금으로 증여세 일부를 충당하는 구조도 가능합니다.

즉, 자금 조달 능력이 없으면 애초에 양도는 피하는 게 낫습니다.

상생임대주택 제도까지 활용하면 더 유리해질 수도 있음

부모가 증여 또는 양도 후에 아파트를 상생임대로 전환하면
비과세 조건을 채울 수 있습니다.

조건은 다음과 같습니다:

2024년 6월 30일까지 계약 체결
직전 임대차 계약: 최소 1년 6개월
상생임대차 계약: 최소 2년
이후 매각 시 거주요건 없이 비과세 가능

요건은 까다롭지만, 잘만 맞추면 거주 없이 양도세 비과세라는 큰 이점을 누릴 수 있습니다.

정리하자면

구분 증여 양도

세금 부담	증여세 + 취득세 (7~8억 이상)	양도세 + 자녀 자금조달 (절세 가능성 있음)
소명 필요 여부	없음 (자녀 자금출처 크게 문제되지 않음)	있음 (국세청 조사 가능성 매우 큼)
소유권 이전 방식	무상	유상
상속 공제 활용	어려움	가능 (매매대금 상속 가능)
리스크 관리	비교적 안정적	설계 미숙 시 세금 폭탄 가능성

결론: 자녀의 ‘자금조달 능력’이 판단 기준입니다

자녀가 충분한 자금 출처를 소명할 수 있다면 → 양도 방식이 절세에 유리
자녀가 아직 학생이거나 소득이 없다면 → 증여 방식이 훨씬 안전
둘 다 어렵다면 → 증여 후 상생임대 전략을 병행해보는 것도 방법

요즘처럼 세법이 복잡한 시대에는 단순히 "싸게 넘긴다"는 생각만으로 결정하시면 안 됩니다.
세금, 자금 출처, 향후 상속까지 전체 그림을 보고 설계하셔야 후회 없는 선택이 됩니다.

필요하다면 세무사와 상담해서 구조를 짜보는 걸 적극 권해드립니다.

* 가족법인을 만들어 내 자산을 법인에 대출 후 법인에 저렴하게 매도한다면 어떨까요?

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