1세대 1주택 + 오피스텔, 양도세 비과세가 될까? 절세 핵심 포인트 총정리
부동산을 매도할 때 가장 민감한 세금, 바로 양도소득세입니다.
특히 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해선 추가로 보유한 부동산이 무엇인지가 매우 중요합니다.
오늘은 그중에서도 1세대 1주택 + 오피스텔을 가진 경우, 과연 비과세가 가능한지,
그리고 어떻게 해야 불필요한 세금 폭탄을 피할 수 있는지를 사례 중심으로 풀어보겠습니다.
오피스텔, 주택인가요?
많은 분들이 이렇게 생각하죠.
“오피스텔은 사무실이니까 주택 아니지 않나요?”
하지만 현실은 다릅니다.
국세청은 대부분의 오피스텔을 ‘주택’으로 봅니다.
왜냐하면 오피스텔은 실제로 사람이 살 수 있는 구조이기 때문입니다.
- 세대별 출입문
- 화장실
- 취사 시설
이 세 가지가 갖춰져 있다면 구조상 ‘주택’으로 판단됩니다.
그리고 더 중요한 건 실제 사용 용도입니다.
양도세 비과세 요건에서 '오피스텔'이 문제되는 이유
예시 상황을 보겠습니다.
- A주택: 2018년 4월 취득 후 실거주
- B오피스텔: 2020년 1월 취득, 현재 월세 주고 있음
- 2023년 7월: A주택 10억 원에 양도
이때 A주택이 비과세 되려면 1세대 1주택이어야 하는데,
오피스텔이 주거용으로 임대 중이라면 주택으로 간주되어
결국 1세대 2주택 → 비과세 불가 → 양도세 과세가 됩니다.
실제 사례에서는 양도세 1억 5천만 원이 부과됐습니다.
그렇다면 어떻게 하면 비과세 받을 수 있을까?
양도세를 피하려면, 오피스텔이 주택이 아니라는 것을 증명해야 합니다.
그러기 위해선 다음과 같은 자료들이 필요합니다.
✅ 주거용이 아니라는 증거 자료들
- 임대차 계약서: 업무용으로 사용한다고 명시
- 전입신고 여부: 임차인이 전입신고 안 했으면 업무용 가능성 ↑
- 전기·수도·가스 사용량: 야간 사용이 적다면 업무용 가능성 ↑
- 사업자 등록 여부: 임차인이 사업장 주소로 사용했는가?
- 부가세 신고 내역: 부가세를 냈다면 사무실 용도 가능성 ↑
- 관리인·임차인 진술: 실제 사용 용도를 객관적으로 증명
이러한 자료들이 모이면, 오피스텔을 업무용으로 인정받을 가능성이 커집니다.
절세 전략 1: 오피스텔을 ‘공실’ 상태로 만들자
가장 안전한 방법은 오피스텔을 비워두고 A주택을 양도하는 것입니다.
- 오피스텔이 ‘공실’이면 실제 사용 용도가 불명확하기 때문에
→ 공부상 용도(건축물 대장, 등기부등본)에 따라 판단
→ 대부분 ‘업무시설’로 기재되어 있음
→ 주택이 아닌 것으로 인정받을 수 있음
하지만 국세청은 공실 전후의 임대 기록까지 확인합니다.
과거·현재 모두 주거용이었다면, 공실이라고 해도 주택으로 보는 경우도 많습니다.
절세 전략 2: 오피스텔을 ‘장기임대주택’으로 등록
오피스텔이 주거용이라도 걱정 마세요.
장기임대주택 등록 요건을 갖추면 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
- 지자체 및 세무서에 등록
- 임대 소득 신고를 정기적으로 할 것
- 일정 기간 이상 임대 유지 등
이 조건을 충족하면, 오피스텔은 주택 수에서 빠지고
→ A주택만 1세대 1주택으로 간주
→ 양도세 비과세 가능성 ↑
실제 소송 사례: 오피스텔 두 채 때문에 7.2억 세금 폭탄?
- A씨는 A주택을 20억에 양도하고 비과세로 생각해 신고하지 않음
- 하지만 아들 명의의 오피스텔 2채가 주거용으로 의심받아
→ 세무조사 → 1세대 3주택 판단 → 양도세 7.2억 부과 - 공실 상태였고, 등기상 업무시설이었지만
→ 과거 임대이력 + 전입 기록 등으로 다툼 발생 - 결국 대법원까지 가는 소송 끝에 승소
→ 핵심은 전입신고 안 됨, 실제 사용 안 됨, 공부상 업무시설
이 사례를 통해 중요한 절세 포인트를 다시 확인할 수 있습니다.
요약: 1세대 1주택 + 오피스텔 비과세 핵심 포인트
구분 비과세 가능성 체크 포인트
| 오피스텔 실제 거주 중 | ❌ 낮음 | 전입신고, 계약서, 사용량 등으로 '주택' 판정 |
| 오피스텔 업무용 임대 중 | ⭕ 높음 | 사업자 등록, 부가세 신고, 계약서 확인 |
| 오피스텔 공실 + 업무시설 등재 | ⭕ 높음 | 건축물 대장 확인, 전입 없어야 함 |
| 오피스텔 장기임대 등록 | ⭕ 높음 | 등록 요건 충족 시 주택 수에서 제외 가능 |
마무리하며
1세대 1주택 양도세 비과세는 ‘몇 채를 가졌느냐’보다 ‘그게 주택이냐’가 더 중요합니다.
특히 오피스텔은 구조상 주택과 유사하기 때문에, 단순히 “이건 사무실이에요”라고 말하는 것만으로는 부족합니다.
계약서, 전입 여부, 전기 사용량, 건축물 용도 등 명확한 증거가 필요하며,
필요 시 세금 불복이나 소송까지 갈 수 있는 사안이라는 점도 염두에 두셔야 합니다.
정확한 판단이 어렵다면, 양도 전에 반드시 전문가 상담을 받는 것이 최선의 절세 전략입니다.
* 월세 받긴 좋지만 팔때 주택이냐? 오피스냐? 로 문제가 많은 계륵 같은 존재가 오피스텔 이죠.