1주택 + 2오피스텔, 어떤 순서로 팔아야 양도세가 줄어들까?

 

---

부동산을 2채 이상 보유한 사람이라면, “어떤 순서로 팔지” 그리고 “세금이 얼마나 나올지” 고민이 많을 수밖에 없습니다.
특히 요즘 많이들 보유하고 있는 오피스텔은 사용 용도에 따라 양도세가 완전히 달라집니다.

이번 포스팅에서는 다음과 같은 상황을 가정하고,
실제 양도세를 계산해본 결과와 함께 절세 전략을 정리해드립니다.

---

📌 가정 조건

항목 내용

아파트 A	시가 10억, 양도차익 5억
오피스텔 B	시가 5억, 양도차익 2.5억
오피스텔 C	시가 6억, 양도차익 3억
양도차익 계산	시가의 50%로 고정
기본 가정	장기보유특별공제, 이사비 등은 제외, 누진세율 단순 적용

---

1. 오피스텔을 주거용(주택)으로 간주할 경우

오피스텔이 실제 주거용으로 사용됐거나 전입신고가 되어 있다면
‘주택’으로 보게 되며, 다주택 중과세율이 적용됩니다. 이때는 고정 60% 세율이 적용됩니다.

부동산	양도차익	양도세	비고
오피스텔 B	2.5억	1억 5천만 원	주거용(60%)
오피스텔 C	3억	1억 8천만 원	주거용(60%)
아파트 A	5억	약 1억 6천만 원	일반 누진세율 적용

총 세금 합계: 약 4억 9천만 원

---

2. 오피스텔을 비주거용(업무용)으로 간주할 경우

실제로 오피스텔을 사무실 용도로 사용했다면, 일반 자산처럼 누진세율이 적용됩니다.
이 경우 다주택 중과를 피할 수 있어 세금 부담이 대폭 줄어듭니다.

부동산	양도차익	양도세	비고
오피스텔 B	2.5억	약 7,260만 원	비주거용
오피스텔 C	3억	약 9,010만 원	비주거용
아파트 A	5억	약 1억 6천만 원	일반 누진세

총 세금 합계: 약 3억 2천만 원

---

✅ 핵심 비교 요약

구분	주거용오피스텔	비주거용 오피스텔
오피스텔 B + C 양도세	약 3.3억	약 1.63억
총 세금 합계	약 4.9억	약 3.2억
세금 차이	약 1억 7천만 원 차이

👉 동일한 금액의 부동산이라도 오피스텔 용도에 따라 세금 차이가 무려 1억 7천만 원까지 납니다.
👉 단순 계산으로 실제 보유기간에 따라 공제 방법이 있어 장기간 보유시 주거용이 더 싸질 수도 있습니다.

---

🎯 절세 전략 팁

1. 오피스텔은 가급적 업무용으로 임대하거나 사용 기록 남기기
   • 계약서에 ‘업무용’ 명시
   • 전입신고 하지 않기
   • 사업자 등록 주소로 사용
   • 전기/가스/수도 사용량 증빙 확보
2. 양도 순서는 양도차익이 작은 자산부터 매도
   • 누진세율 구조상, 세금은 합산 과세로 더 커지기 때문에
     차익이 낮은 순으로 매도하면 누진구간을 덜 밟아 절세 효과 ↑
3. 매도 전 세무 전문가 상담 필수
   • 세율, 공제, 신고 방식은 복잡하게 얽혀 있으므로
     실거래가 이전에 상담을 통해 절세 전략을 사전 설계하는 것이 유리

---

✍ 마무리

부동산 세금은 ‘보유보다 매도 시점’에서의 전략이 더 중요합니다.
특히 오피스텔처럼 용도에 따라 해석이 달라지는 자산은 계약서 한 장, 전입신고 하나로 세금이 수천만 원 차이 날 수 있습니다.

지금 가지고 계신 부동산을 어떻게 정리해야 할지 고민이라면
특히 다주택자라면 양도 후 세무사를 만나지 말고 반드시 매도 전에 반드시 전문가와 계획을 점검해보시길 권합니다.

절세는 타이밍이 아니라, 전략입니다.