다주택자에게 주는 형벌, "간주임대료" - 설명과 계산법
주택을 여러 채 가지고 있다면, 이제 전세 보증금도 세금 대상이 됩니다. 한동안 3주택 이상 소유자에게만 적용되던 제도가 이제 2주택 이상으로 확장되면서, 많은 분들이 예상치 못한 세금 폭탄을 맞게 생겼습니다. 이번 글에서는 새롭게 바뀐 간주임대료 과세 제도와, 그에 따른 영향, 그리고 피할 수 있는 방법까지 함께 정리해보겠습니다.
■ 간주임대료 과세, 왜 갑자기 나왔을까?
기존에는 전세보증금에 대한 세금은 3주택 이상 보유자에게만 적용됐습니다. 반면 월세 수입은 2주택 이상이면 이미 과세가 되고 있었죠. 그런데 이제는 전세 보증금에 대해서도 2주택 이상이면 세금이 붙습니다. 정부가 시행령을 개정하면서, 이 기준을 3주택에서 2주택으로 낮춘 것이죠.
이 제도는 2026년 1월 1일부터 적용될 예정입니다. 아직 시간이 조금 남았지만, 미리 대비해두는 것이 좋습니다.
■ 간주임대료란 도대체 뭘까?
간단히 말해 ‘실제로 현금 수입은 없지만, 있다고 가정해서 과세하는 임대료’입니다. 다주택 하지말고 얼른 팔아서 똘똘한 한채로 갈아타라는 시그널이죠.
전세는 목돈을 받고 세입자에게 집을 내주는 구조입니다. 집주인 입장에서는 당장 매달 돈이 들어오는 건 아니지만, 큰 금액을 받기 때문에 이를 활용해 금융상품에 투자할 수 있겠죠. 그래서 정부는 이를 ‘잠재 수익’으로 간주하고 일정 기준으로 세금을 매기겠다는 겁니다.
즉, 현금 흐름이 없어도 세금을 내야 할 수 있다는 점이 많은 분들에게 부담으로 다가올 수 있습니다.
■ 과세 대상은 누구일까?
새롭게 바뀐 기준은 다음과 같습니다:
- 2주택 이상 보유자
- 전세보증금 합계가 ‘고가주택 기준’을 넘는 경우
여기서 말하는 고가주택이란, 공시가격 기준으로 12억 원을 초과하는 주택입니다. 공시가격 12억이면, 시세로는 보통 20억 이상인 강남 3구 등의 아파트가 해당된다고 볼 수 있죠.
이런 고가주택을 두 채 이상 갖고 있고, 전세 보증금 합계가 일정 기준을 넘으면 과세 대상이 됩니다.
■ 간주임대료, 어떻게 계산되나?
계산 방식은 아래와 같습니다.
🏠 고가주택 (공시가 12억 초과 주택)
- 보증금 합계 – 12억 (공제)
- × 60% (공정시장가치 비율)
- × 3.5% (정기예금이자율) = 과세 대상 수입
🏠 일반주택 (3채 이상 보유 시)
- 보증금 합계 – 3억 (공제)
- × 60%
- × 3.5%
예를 들어, 고가주택 2채의 전세 보증금 합계가 24억이라면:
- 24억 – 12억 = 12억
- 12억 × 60% = 7.2억
- 7.2억 × 3.5% = 2,520만 원
이 금액이 간주임대료로 잡히고, 종합소득세 과세 대상이 됩니다.
■ 과거 정권이었다면 더 무거웠을 수도?
재밌는 점은, 이전 정부에서 논의되던 방식대로라면 공정시장가치 비율이 100%로 예정되어 있었다는 점입니다. 즉, 과세 대상 금액이 지금보다 훨씬 많아졌을 수 있다는 것이죠.
예시로 동일한 조건에서 계산해보면, 2,520만 원 → 4,200만 원으로 세금 대상 수입이 크게 늘어나게 됩니다. 지금도 부담이 크지만, 다행히 과세율이 어느 정도는 낮아졌다고 볼 수 있습니다.
■ 다주택자, 이제 정말 남는 게 없다?
현재 다주택자에게 적용되는 세금은 정말 다양합니다.
- 보유 시: 재산세, 종부세
- 수입 시: 임대소득세 (월세, 간주임대료 포함)
- 매각 시: 양도소득세, 중과세 (최대 82.5%)
- 양도시 장기보유특별공제: 다주택자는 사실상 혜택 없음
이쯤 되면 ‘주택을 갖고 있는 게 벌인 시대’라는 말이 실감 날 정도입니다.
■ 그래도 방법은 있다! 절세 전략 두 가지
1. 법인 전환 전략
‘위탁관리법인’을 만들어서, 전세나 월세 수입을 법인으로 귀속시키는 방법입니다. 이렇게 되면 개인에게 수입이 잡히지 않아서 종합소득세 부담이 줄어들게 됩니다. 물론 세무전문가의 도움 없이 실행하기엔 복잡하니, 꼭 전문가와 상담을 추천드립니다.
2. 임대주택 등록 활용
임대주택으로 등록하면 주택 수 산정에서 빠지기 때문에, 양도 시 1주택자로 간주되어 비과세가 가능합니다. 특히 2채를 임대주택으로 등록하고 나머지 1채를 매각하면 비과세가 가능해집니다. 요즘에는 단기 6년 임대주택 제도도 생겨서, 현실적인 절세 방법으로 주목받고 있습니다.
■ 마무리하며
이번 전세보증금 간주임대료 과세 확대는 다주택자에 대한 정부의 규제가 점점 더 강화되고 있다는 신호입니다. 주택 보유만으로도 상당한 조세 부담이 생기는 만큼, 전략적인 자산관리와 세금 대응이 어느 때보다 중요해졌습니다.
이미 2채 이상의 집을 보유하고 있다면, 미리미리 세무전문가와 상담을 통해 대비책을 마련해보는 것이 가장 현명한 방법입니다.