장위 13구역, 드디어 마지막 조각이 들어간다!

2025년 장위뉴타운 재개발의 진짜 하이라이트

서울 성북구 장위동. 오랜 세월 개발과 해제를 반복했던 장위 13구역이 드디어 움직이기 시작했다. 장위뉴타운 내에서 가장 마지막 대규모 구역이자, 과거의 좌절을 딛고 다시 일어선 상징적인 공간이다. 2025년 현재, 이곳은 ‘신속통합기획’이라는 새로운 방식 아래 빠르게 재개발 수순을 밟고 있으며, 4,000세대가 넘는 대단지로의 전환을 예고하고 있다.

두 개의 구역, 하나의 목표

장위 13구역은 면적만 해도 28만 6,546㎡에 이르는 방대한 규모다. 행정적으로는 13-1구역과 13-2구역으로 나뉘어 독립적인 절차로 진행되고 있다. 13-1구역은 약 10만 2,526.87㎡의 면적에 2,828세대, 13-2구역은 18만 7,000㎡에 2,383세대 규모로 각각 추진 중이다. 두 구역을 합치면 약 6,000세대에 이르는 메머드급 단지가 형성될 전망이다.

13-2구역은 2025년 1월 10일, 주민 동의율 51.5%를 확보하며 성북구청에 신속통합기획 신청을 완료했다. 이어서 13-1구역도 동의율 50%를 넘기며 2월 14일 신청서를 제출했다. 두 구역 모두 서울시가 4월 28일 개최한 제2차 주택재개발사업 후보지 선정위원회에서 최종 후보지로 선정되었다. 이는 과거 해제된 이후 17년 만에 재개발이 다시 궤도에 오른 역사적인 순간이었다.

신속통합기획, 왜 중요한가

장위 13구역의 재개발 방식은 일반적인 민간 재개발과는 다르다. 서울시가 도입한 신속통합기획은 공공의 기획력과 행정 절차 간소화를 기반으로 빠른 추진을 돕는 시스템이다. 기존에는 수년이 걸리던 정비계획 수립과 구역 지정이 단축되며, 조합 설립과 착공까지의 기간도 짧아진다. 장위 13구역은 이 제도의 수혜를 직접적으로 입고 있는 대표 사례다.

현재 13-2구역은 정비계획(안) 마련과 주민 설명회 절차를 진행 중이며, 2026년 상반기 구역 지정을 목표로 하고 있다. 13-1구역은 아직 동의율을 추가로 확보해야 하며, 통합 논의와 병행해 2026년 하반기 구역 지정까지 준비 중이다. 두 구역 모두 2027년 조합 설립, 2029년 착공, 2032년 입주라는 일정을 공유하고 있다.

어떤 단지가 들어서게 될까

계획에 따르면 장위 13구역에는 지하 5층부터 지상 35층까지의 고층 아파트 40개 동 이상이 조성된다. 건폐율은 39%, 용적률은 253.22%로 설계되었고, 전체 세대 중 20~30%는 공공임대주택으로 공급된다. 여기에 상업시설과 공원, 커뮤니티 공간도 포함되어 단지 내에서 자급자족이 가능한 생활권이 형성될 전망이다.

교통 호재도 빼놓을 수 없다. 6호선 돌곶이역에서 도보로 10~15분 거리이며, 2027년 개통 예정인 동북선 경전철 북서울꿈의숲역은 불과 도보 2~5분 거리다. 서울 동북부에서 이 정도의 입지를 가진 재개발 예정지는 많지 않다.

다사다난했던 역사, 그리고 지금

사실 장위 13구역의 시작은 화려했다. 2003년, 장위뉴타운이 서울시 3차 뉴타운으로 지정되면서 13구역은 핵심 지역으로 주목받았다. 2006년엔 재정비촉진구역으로 지정되었고, 사업에 대한 기대도 컸다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기의 여파로 부동산 경기가 침체되면서 사업은 멈췄고, 신축 빌라 증가로 노후도는 떨어졌다. 2014년 결국 주거정비지수제 기준 미달로 정비구역에서 해제되었고, 주민들이 서울시를 상대로 제기한 소송마저 2015년에 패소하며 흐름이 끊어졌다.

2016년 이후 재개발을 위한 준비위원회가 다시 꾸려졌지만, 노후도는 이미 44.58%로 너무 낮았다. 소규모 정비사업(모아타운, 가로주택정비)과의 갈등도 격화되었다. 하지만 2021년 서울시가 주거정비지수제를 폐지하고 신속통합기획 제도를 도입하면서 다시 기회가 찾아왔다. 주민들의 끈질긴 노력 끝에 2025년, 재개발의 문이 다시 열렸다.

13구역을 둘러싼 개발 시너지

장위 13구역의 가치는 주변 개발 호재들과 맞물리며 더욱 상승하고 있다. 우선 동북선 경전철은 이 지역의 교통 패러다임을 바꿔놓을 것이다. 상계~~왕십리~~삼성동까지 40분대 접근이 가능해지고, 6호선 돌곶이역과도 연결되어 교통의 허브 역할을 할 수 있다.

장위 8·9구역의 공공재개발도 눈여겨볼 포인트다. 총 5,000세대가 넘는 대단지 조성이 예정되어 있으며, 이미 2024년 촉진계획이 통과된 상태다. 여기에 장위 4·6·10구역의 재개발도 한창이다. 4구역은 2025년 3월 입주를 마쳤고, 6·10구역도 2027년 전후 입주가 예정되어 있다. 이 모든 구역들이 장위 13구역과 유기적으로 연결되며 지역 전체의 주거 가치가 높아지고 있다.

또한, 노원구의 태릉지구 개발(1만 세대 규모)은 장위동의 수요를 끌어올릴 것으로 보이며, 돌곶이로의 도로 확장과 상업지구 활성화 계획도 13구역의 생활 편의성을 크게 끌어올릴 예정이다.

장위 13구역이 가진 강점과 숙제

이 구역의 가장 큰 장점은 규모와 입지다. 북서울꿈의숲이라는 서울 최대의 녹지 공간을 배경으로, 대규모 단지와 상업시설, 공공인프라가 어우러진 도심 속 랜드마크로 재탄생할 가능성이 크다. 특히 초역세권과 학군, 공원, 상권 등 실수요자들이 선호할 요소를 다수 갖추고 있어 실거주 수요도 매우 높다.

하지만 숙제도 있다. 13-1과 13-2구역의 통합 추진 여부, 추진위원회 간 이견 조율, 3,000명 이상의 복잡한 소유자 구조에서 동의율을 지속적으로 확보하는 일 등이 핵심 과제다. 특히, 모아타운 등 소규모 정비사업과의 갈등은 단지 내 주민 간 이해관계 차이를 부각시키는 요소로 작용할 수 있다. 공사비 상승과 이에 따른 분담금 부담도 조합원들의 우려를 자극하는 요인이다.

투자와 실거주의 균형점

투자 관점에서 보면 장위 13구역은 장기적 시야를 가진 투자자에게 적합하다. 지금은 초기 단계이기에 리스크도 분명 존재하지만, 동북선 개통(2027년)과 대단지 완성(2032년)을 고려할 때 시세 상승 여력은 충분하다. 2025년 기준으로 전용 84㎡ 시세가 5억~7억 원 수준인 점을 감안하면, 인근 완공 단지 대비 저렴하게 진입할 수 있는 기회이기도 하다.

실거주자에게도 매력은 충분하다. 자연 조망과 교통, 학군, 생활 인프라까지 고루 갖춘 입지는 특히 어린 자녀를 둔 가정에게 이상적이다. 북서울꿈의숲은 단순한 공원이 아니라, 삶의 질을 높이는 핵심 자산으로 작용한다.

마지막 조각이 맞춰지는 시간

장위 13구역은 단순한 재개발이 아니다. 장위뉴타운이라는 대규모 도시 재생의 마지막 퍼즐이며, 동시에 과거의 해제와 좌절, 주민들의 집념이 담긴 부활의 상징이다. 앞으로 남은 몇 년은 이 지역이 어떤 모습으로 완성될지를 결정짓는 골든타임이다. 동북선의 개통, 인근 구역의 입주, 조합 설립과 착공 등 모든 일정이 맞물리며 장위 13구역은 서울 동북권의 새로운 중심으로 도약할 준비를 하고 있다.

이제 정말 마지막 퍼즐만이 남았다. 눈앞에서 움직이고 있는 이 변화의 흐름을, 직접 확인해볼 때다.

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