부동산

봉천13구역, 15년 기다림 끝에 날개 달다: 공공재개발의 새 장

lifepol 2025. 7. 7. 16:25

728x90

봉천13구역, 15년 기다림 끝에 날개 달다: 공공재개발의 새 장

봉천13구역: 노후 주거지에서 미래 도시로의 대전환

개요

서울 관악구 봉천동에 자리 잡은 봉천13구역은 오랜 시간 낡은 주거지로 남아 있던 곳입니다. 30년 이상 된 무허가 건축물과 좁은 골목길로 가득한 이 지역은 안전 문제와 열악한 주거환경으로 인해 재개발의 필요성이 꾸준히 제기되어 왔습니다. 2009년 정비구역으로 지정되었지만, 사업성 부족과 주민 간 갈등으로 15년간 사업이 멈춰 있었습니다. 2021년 서울시의 공공재개발 후보지 선정과 한국토지주택공사(LH)의 참여로 사업이 재개되었고, 2025년 7월 정비계획 확정으로 본격적인 재개발이 시작되었습니다. 총 464가구 규모의 공공재개발 단지는 지역 주민의 삶의 질을 높이고, 봉천동을 현대적인 주거 중심지로 탈바꿈시킬 것으로 기대됩니다.

역사

봉천13구역의 재개발 이야기는 2009년으로 거슬러 올라갑니다. 당시 이 지역은 노후 주택과 무허가 건축물이 밀집한 곳으로, 도시 안전성과 주거환경 개선이 시급한 상황이었습니다. 서울시는 봉천13구역을 정비구역으로 지정하며 재개발을 추진했지만, 낮은 사업성과 주민들 간의 의견 차이로 사업은 진척되지 못했습니다. 주민들은 재개발의 필요성에는 공감했으나, 재정적 부담, 이익 분배, 그리고 공사 기간 동안의 생활 안정성에 대한 우려로 합의에 어려움을 겪었습니다. 특히 상가 비율이 높은 지역 특성상, 공사로 인한 임대 소득 중단이 큰 걸림돌이었습니다.

2010년대 중반, 정비구역 일몰제(일정 기간 내 사업이 추진되지 않으면 구역 지정이 해제되는 제도)로 인해 봉천13구역은 해제 위기에 놓였습니다. 주민 불신과 추진위원회에 대한 갈등도 사업 지연의 주요 원인이었습니다. 전환점은 2021년에 찾아왔습니다. 서울시가 정부의 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’에 따라 공공재개발을 도입하면서 봉천13구역을 선도 후보지로 선정했습니다. 공공재개발은 민간 주도 재개발과 달리, 서울시와 LH가 사업성을 높이고 주민 부담을 줄이는 방식으로 진행됩니다. 2022년 LH가 사업시행자로 지정되면서 사업은 새로운 동력을 얻었고, 주민 동의율 70%를 확보하며 본격적인 추진 단계에 들어섰습니다. 2025년 7월 3일, 서울시 도시계획위원회에서 정비계획이 수정 가결되며 15년간의 긴 기다림이 결실을 맺기 시작했습니다.

진행 상황

2025년 7월 기준, 봉천13구역 재개발 사업은 정비계획 확정이라는 중요한 이정표를 넘어섰습니다. 사업의 주요 내용은 다음과 같습니다:

규모와 구성: 총 464가구의 주택 단지가 조성됩니다. 이 중 165가구는 공공임대주택으로, 저소득층과 지역 주민의 주거 안정성을 지원합니다. 주택 평형은 주민 선호도를 조사해 최종 결정될 예정입니다.
건축 계획: 용적률 약 500%로, 기존 70m 높이 제한이 완화되어 최대 25층, 82m 높이의 건물이 건설됩니다. 건물 간 충분한 이격 거리와 6m 이상 후퇴, 테라스형 옥상정원을 도입해 쾌적한 스카이라인을 계획합니다.
주요 시설:
- 보행자 도로: 단지 중앙에 10m 폭의 보행자 전용 도로와 오픈 스페이스가 조성되어 봉천역과 인근 전통시장, 남부순환로 상권을 연결합니다. 이는 주민 이동 편의성을 높이고 지역 상권 활성화를 도모합니다.
- 창업지원센터: 연면적 1,200㎡ 규모로, 회의실, 사무공간, 휴게공간 등을 갖춘 창업지원센터가 설립됩니다. 청년 창업과 지역 커뮤니티의 거점 역할을 할 것입니다.
- 상권 활성화: 남부순환로변에 연도형 상가와 광장을 배치해 상업 활동을 촉진합니다. 북측 도로 5m, 남측 도로 10m의 건축한계선을 설정해 보행 안전성과 접근성을 강화합니다.
다음 단계: 정비계획 확정 이후, 착공을 위한 구체적인 준비가 진행됩니다. 착공 일정은 아직 공개되지 않았으나, 사업이 순조롭게 진행될 경우 2026년 준공 및 입주를 목표로 하고 있습니다.

LH는 주민들과의 지속적인 소통을 통해 사업성을 높였습니다. 특히 상가 소유자들의 임대 소득 중단 우려를 해소하기 위해, 총 사업 수익의 일부를 공사 전에 선지급하는 방식을 도입해 주민 동의를 얻었습니다. 이는 봉천13구역의 높은 상가 비율을 고려한 맞춤형 해결책이었습니다.

진행 상황 표

항목 세부 내용

정비계획 확정	2025년 7월 3일, 서울시 도시계획위원회에서 수정 가결
총 가구 수	464가구 (공공임대 165가구 포함)
용적률	약 500%
최대 높이	82m (25층)
주요 시설	10m 보행자 도로, 1,200㎡ 창업지원센터, 연도형 상가 및 광장
착공 일정	미공개, 2026년 준공 목표

728x90

영향

봉천13구역 재개발은 지역 주민, 관악구, 그리고 서울시 전체에 다층적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

주민에게 미치는 영향

주거환경 개선: 30년 이상 된 노후 주거지가 현대적인 주거 단지로 탈바꿈하며, 안전성과 편의성이 크게 향상됩니다. 공공임대주택 165가구는 저소득층 주민들의 주거 안정성을 보장합니다.
생활 편의성 증대: 보행자 도로와 상권 연결로 봉천역과 전통시장 접근이 쉬워지며, 창업지원센터는 지역 주민들에게 새로운 경제적 기회를 제공합니다.
재산 가치 상승: 재개발 완료 후 아파트 가치가 상승하며, 주민들의 자산 가치가 증가할 가능성이 높습니다. 특히 일반분양 280여 가구는 지역 내 주택 수요를 충족할 것입니다.

지역 경제 및 상권에 미치는 영향

상권 활성화: 남부순환로변 연도형 상가와 광장은 지역 상업 활동을 촉진합니다. 보행자 도로를 통한 봉천역-전통시장 연결은 유동 인구를 늘리고 상권에 활력을 불어넣을 것입니다.
청년 경제 활성화: 창업지원센터는 청년 창업가들에게 사무 공간과 네트워킹 기회를 제공하며, 지역 내 경제 혁신을 이끌 가능성이 있습니다.
지역 이미지 개선: 노후 주거지의 이미지가 현대적인 주거 단지로 바뀌며, 관악구의 전반적인 도시 이미지가 향상됩니다.

서울시와 주택 시장에 미치는 영향

주택 공급 확대: 464가구의 주택 공급은 서울시의 주택 부족 문제를 완화하는 데 기여합니다. 특히 공공임대주택은 주거 취약계층을 위한 실질적인 지원책입니다.
공공재개발 모델의 성공 사례: 봉천13구역은 공공재개발의 모범 사례로 자리 잡을 가능성이 높습니다. 이는 다른 정체 구역의 재개발에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
도시계획 혁신: 보행자 중심의 설계와 창업지원센터 같은 공공시설은 서울시의 도시계획이 단순한 주택 공급을 넘어 지역 상생과 커뮤니티 활성화를 목표로 하고 있음을 보여줍니다.

기타 주변 개발 호재

봉천13구역 재개발은 단독으로 진행되는 사업이 아니라, 관악구와 서울시의 다양한 개발 계획과 연계되어 있습니다. 주변 지역의 개발 호재는 봉천13구역의 가치를 더욱 높일 것으로 기대됩니다.

1. 봉천14구역 재개발

봉천13구역 인근의 봉천14구역도 재개발이 활발히 진행되고 있습니다. 2025년 6월 사업시행계획이 인가되며, 지하 4층-지상 27층, 1,571가구(임대 260가구 포함) 규모의 대단지로 조성됩니다. GS건설이 시공사로 선정되었으며, 총 공사비는 6,275억 원입니다. 이 사업은 봉천동 4-51번지 일대 7만4,264.5㎡를 대상으로, 지하철 7호선 숭실대입구역과 2호선 서울대입구역 사이에 위치해 교통 편의성이 뛰어납니다. 봉천14구역의 재개발은 봉천13구역과 함께 지역의 주거환경을 획기적으로 개선하고, 관악구를 새로운 주거 중심지로 만들 것입니다.

2. 봉천4-1-3구역 재개발

봉천4-1-3구역은 2024년 5월 사업시행계획이 인가되며, 지하 3층-지상 28층, 855가구(임대 161가구 포함) 규모로 재개발됩니다. 이 구역은 2008년 추진위원회 승인 이후 10년 만에 조합 설립을 완료하고, 2021년 정비계획 변경과 2022년 건축심의를 거쳐 사업이 본격화되었습니다. 특히 환지 방식(토지 소유자에게 기존 토지를 새로운 토지로 교환해주는 방식)이 적용된 점이 특징입니다. 조합은 이주 기간 단축을 위해 6개월 내 이주 시 이자 유예와 이사비 지원(3개월 내 2,000만 원, 6개월 내 1,000만 원)을 제공하며, 사업 속도를 높이고 있습니다.

3. 관악구의 도시정비사업 활성화

관악구는 봉천13구역, 14구역, 4-1-3구역 외에도 다수의 재개발 사업을 추진하고 있습니다. 봉천12구역은 2019년 정비사업이 마무리 단계에 들어섰으며, 총 5,400여 세대에 달하는 재개발 구역들이 관악구 전역에서 진행되고 있습니다. 이러한 대규모 재개발은 관악구의 주거환경을 현대화하고, 지역 경제와 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

4. 교통 및 인프라 개선

봉천13구역은 지하철 2호선 봉천역과 가깝고, 남부순환로를 통해 서울 도심으로의 접근성이 뛰어납니다. 주변에 이마트, 강남고려병원, 봉현초등학교, 봉원중학교, 구암고등학교 등이 위치해 생활 인프라가 풍부합니다. 서울시는 남부순환로변 상권 활성화와 보행자 네트워크 강화를 위해 추가적인 교통 및 기반시설 투자를 계획하고 있으며, 이는 봉천13구역의 가치를 더욱 높일 것입니다.

5. 공공재개발의 전국적 확산

봉천13구역은 서울시의 공공재개발 선도지구 24곳 중 하나로, 신설1구역, 흑석2구역 등과 함께 공공재개발의 성공 모델을 제시하고 있습니다. LH는 2022년 기준 12곳에서 공공재개발을 추진 중이며, 나머지 구역들도 정비계획 수립과 사업시행자 지정을 진행하고 있습니다. 봉천13구역의 성공은 다른 지역의 공공재개발에 긍정적인 선례를 제공하며, 전국적으로 노후 주거지 재개발을 가속화할 가능성이 있습니다.

주변 개발 호재 표

항목 세부 내용

봉천14구역	1,571가구, 2025년 6월 사업시행계획 인가, GS건설 시공, 공사비 6,275억 원
봉천4-1-3구역	855가구, 2024년 5월 사업시행계획 인가, 환지 방식 적용, 이주 촉진 정책
봉천12구역	2019년 정비사업 마무리, 관악구 재개발 활성화의 선례
교통 인프라	2호선 봉천역, 남부순환로, 이마트 및 병원 등 생활 인프라 풍부
공공재개발 확산	서울시 24개 선도지구, 봉천13구역 성공이 전국 재개발에 긍정적 영향

결론

봉천13구역 재개발은 15년간의 긴 기다림 끝에 본격적인 궤도에 오른 사업입니다. 2025년 7월 정비계획 확정으로 464가구의 현대적인 주거 단지 조성이 시작되었으며, 공공임대주택, 보행자 도로, 창업지원센터 등은 지역 주민과 상권에 새로운 활력을 불어넣을 것입니다. 이 사업은 노후 주거지의 안전성과 주거환경을 개선하고, 관악구를 서울의 새로운 주거 중심지로 만들 가능성을 제시합니다.

주변의 봉천14구역, 4-1-3구역 재개발과 교통·인프라 개선은 봉천13구역의 가치를 더욱 높여줄 호재입니다. 공공재개발의 모범 사례로 자리 잡을 이 사업은 서울시와 전국 다른 지역의 재개발에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 착공과 준공 일정이 구체화되면, 봉천13구역은 지역 주민과 서울시민 모두에게 새로운 희망의 공간으로 거듭날 것입니다.

728x90