2025년부터 달라지는 부동산 세금, 투자자라면 반드시 알아야 할 5가지 포인트
2025년부터 달라지는 부동산 관련 세법 시행령이 발표되었습니다. 세법 개정안은 단순한 숫자나 조문이 아니라, 투자자와 실수요자 모두의 전략에 직접적인 영향을 미치는 내용입니다. 이번 개정에서 부동산 투자자 입장에서 반드시 짚고 넘어가야 할 다섯 가지 핵심 사항을 강조했습니다.
이 글에서는 그 다섯 가지 주요 변화 내용을 정리하고, 각 변화가 어떤 영향을 줄 수 있는지 간략히 설명드리겠습니다.
1. 고가 이주택자 ‘전세보증금’에도 세금이 붙습니다
지금까지는 **고가 주택(기준시가 12억 이상)**을 전세로 임대했을 경우, 임대소득에 대한 과세가 없었습니다. 하지만 2026년 1월 1일 이후 발생하는 소득부터는 전세보증금이 12억 원을 초과하는 경우 ‘간주임대료’에 과세됩니다.
이는 2027년 소득신고 시점부터 적용되며, 실질적으로는 고가 이주택자 중 일부가 세금 대상이 됩니다. 앞으로는 절세 사각지대가 점차 사라질 것으로 예상되며, 조만간 비고가 이주택자에게도 같은 방식의 과세가 확산될 수 있습니다.
2. ‘거주주택 비과세’ 특례, 평생 1회 제한 폐지
한때 인기였던 임대사업자의 거주주택 비과세 특례는 2019년부터 ‘평생 1회’로 제한되었지만, 이번 개정으로 이 제한이 폐지됩니다. 다만, 시행령 개정 이후 양도하는 건부터 적용되며, 기존에 1회 혜택을 받은 사람도 요건만 충족되면 다시 비과세 적용이 가능해집니다.
이 제도는 다주택자가 거주하던 주택을 양도할 때, 등록된 임대주택을 주택 수에서 제외해 비과세를 받을 수 있는 아주 강력한 절세 방법입니다. 그러나 요건이 복잡하며, 특히 ‘임대 개시 시점의 기준시가 6억 이하(수도권 외 3억 이하)’ 조건을 반드시 지켜야 하므로 주의가 필요합니다.
3. 다주택자 양도세 중과 유예, 2026년 5월까지 연장
현재 시행 중인 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일까지 연장됩니다. 이는 투자자 입장에서 일정 부분 부담을 덜어주는 긍정적인 변화이지만, 여전히 2년 이상 보유 요건을 충족하지 않으면 단기 양도세 중과 대상이 될 수 있습니다.
또한, 새롭게 도입된 제도로 6년 단기 민간임대주택도 중과세 배제 혜택을 받을 수 있게 되었지만, 조정대상지역에서는 등록 자체가 어렵거나 혜택이 제한될 수 있으므로, 등록은 신중히 판단해야 합니다.
- 등록 시점: 2025년 6월 4일 이후 등록 건부터 적용
- 유의사항: 공시가격 기준 2억 원 이하 / 조정지역 제외 / 아파트 제외
4. 인구감소지역 주택 취득 시 세제 혜택 확대
인구 감소지역이나 지방 중공 미분양 주택을 취득할 경우 종부세와 양도세에서 일부 혜택이 주어집니다. 다만, 1주택자에게만 적용되며, 다주택자나 2주택자는 대상이 아닙니다.
해당 제도는 정책 효과가 크지 않은 한계가 있다는 평가도 있습니다. 실제로 해당 지역이 대부분 농촌 및 지방 군 단위에 한정되며, 시장성이 낮고 수요도 제한적입니다.
5. 비수도권 준공후 미분양 주택에도 양도세 특례 적용
기존에는 지방 준공후 미분양 주택에 양도세 특례가 없었지만, 이번 시행령 개정으로 비수도권 미분양 주택을 1주택자가 취득할 경우 양도세 비과세 혜택이 일부 적용됩니다.
다만 이 역시 실제 혜택을 받기 위해서는 지자체로부터 공식 확인서를 받아야 하며, 2025년 12월 말까지 계약을 완료해야 합니다.
- 확인 도장(확인서) 없으면 감면 불가
- 비수도권 미분양이라도 임의 등록은 위험
이번 세법 개정에서 가장 중요한 키워드는 **“정책의 방향성”**입니다. 단기적으로는 일부 완화가 있지만, 전반적인 방향은 절세 사각지대 해소와 과세 확대입니다.
특히 전세보증금에 대한 과세 확대, 임대주택 제도의 정비, 중과 유예의 일시적 연장 등은 모두 정책적 유연성을 통해 ‘세수 확보’와 ‘시장 안정’을 동시에 노린 조치로 볼 수 있습니다.
따라서 부동산 투자자라면 단기 혜택에만 집중할 것이 아니라, 세법 흐름의 전체 방향성을 읽고 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다.
마지막 조언:
- 일시적 2주택자라면 비과세 요건 체크는 필수입니다.
- 무작정 임대사업자 등록은 금물입니다. 세부 요건 확정 후 움직이셔야 합니다.
2025년은 단순한 제도 변경이 아닌, 부동산 투자 전략을 재점검해야 할 시기입니다. 지금부터 꼼꼼히 준비하신다면, 불필요한 세금 부담 없이 합리적인 자산관리를 이어가실 수 있습니다.