2025년부터 지방 저가주택 취득세 완화…2억 이하 주택, 다주택자도 중과세 피한다
잔금일 기준 2025년 1월 2일부터 지방의 기준시가 2억 원 이하 주택에 대해 다주택자 및 법인이라도 취득세 중과세를 피할 수 있게 됩니다. 기존 1억 원 이하였던 기준이 2억 원으로 상향되면서, 지방 부동산 시장의 숨통이 일부 트일 것으로 예상됩니다. 이 글에서는 개정안의 주요 내용과 실제 투자에 있어 고려해야 할 사항들을 정리해보았습니다.
■ 개정안 주요 내용 요약
행정안전부는 2024년 4월 22일, 지방세법 시행령 개정안을 국무회의에서 통과시켰습니다. 핵심은 수도권 외 지방에서 기준시가 2억 원 이하의 주택을 매매로 취득하는 경우, 기존 보유 주택 수에 상관없이 기본 취득세율(1~3%) 이 적용된다는 것입니다. 중과세율(최대 12%)을 피할 수 있게 되는 것입니다.
적용 시점은 2025년 1월 2일 이후 잔금을 지급한 주택부터이며, 계약일이 2024년이라 하더라도 잔금일 기준으로 판단합니다.
■ 어디까지가 ‘지방’인가?
개정안에서 말하는 지방은 서울, 경기, 인천을 제외한 전 지역을 의미합니다. 즉, 부산, 대구, 광주, 대전 등 광역시도 포함됩니다. 다만, 정비구역으로 지정된 재개발·재건축 구역은 해당되지 않으며, 이 구역은 여전히 중과세 적용 대상입니다.
■ 취득세만 혜택? 아니다, 주택 수 계산에서도 제외
이번 개정안은 단순히 취득세 완화에 그치지 않습니다. 향후 추가 주택을 매입할 때 주택 수 계산에서 제외되는 효과도 있기 때문에, 다주택자 기준 회피에 유리한 포지션을 만들 수 있습니다.
단, 이는 취득세 계산에 한정된 것이며, 양도세나 보유세 산정 시에는 여전히 주택 수에 포함된다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 각 세법 주체가 다르기 때문에, 기준도 상이합니다.
■ 실전 투자에서 주의할 점
개정안은 겉으로 보기에는 다주택자에게 유리한 규제로 보입니다. 그러나 실제 투자에서는 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다.
- 공시가격 기준이다
실거래가가 아닌 공시가격 기준이기 때문에, 시세가 3억 원대여도 기준시가가 2억 원 이하일 수 있습니다. 지방 중소도시의 소형 아파트 중 선별적인 물건에 해당할 수 있습니다. - 매입 목적에 따른 전략 차별화 필요
- 단타 목적: 매매 사업자 형태로 빠른 회전이 가능한 구조를 만들어야 하며, 지자체 규제 및 수요 파악이 중요합니다.
- 중장기 재개발 투자: 정비구역 지정 전 단계의 초기 재개발 가능 지역을 선점하는 방식입니다. 다만, 시간이 오래 걸릴 수 있고 장기 보유 시 보유세 부담이 큽니다.
- 수익형 부동산 세팅: 월세 수익을 목적으로 지방 소형 주택을 포트폴리오화하는 전략입니다. 특히 법인의 경우 종합부동산세가 높기 때문에 수익률과 세금 부담을 정교하게 계산해야 합니다.
- 주택 수 계산의 복잡성
취득세, 양도세, 보유세마다 주택 수 계산 방식이 다릅니다. 예를 들어 지방에서 2억 이하 주택을 하나 더 취득하면, 취득세 기준으로는 주택 수에서 빠지지만, 양도세나 보유세에서는 포함됩니다. 따라서 향후 다른 주택의 비과세 요건 충족 여부에 영향을 줄 수 있습니다.
■ 법인도 적용 대상이지만 함정 존재
법인도 2억 이하 지방 주택에 대해서는 중과세를 피할 수 있습니다. 그러나 문제는 종합부동산세입니다. 법인은 공제금액 없이 2.7% 세율이 적용되며, 보유세 부담이 상당하기 때문에 장기 보유보다는 단기 매매에 적합합니다. 장기 보유를 고려한다면, 월세 수익으로 이를 상쇄할 수 있는 구조를 미리 설계해야 합니다.
■ 실질적 효과는 제한적일 수 있다
이번 조치로 일부 지역에서 주택 거래 활성화가 기대되긴 하지만, 실제 시장에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다. 지방 부동산은 여전히 수요층이 얇고, 대중적인 투자처로 각광받기에는 위험 요소가 많습니다. 투자자는 지역 특성, 시장 심리, 수익 구조 등을 충분히 검토한 후 접근해야 합니다.
■ 결론: 전략적 접근이 필요하다
이번 개정안은 분명 기존보다 유리한 투자 환경을 제공하는 변화입니다. 그러나 이것이 무조건적인 투자 신호는 아닙니다. 공시가 기준, 주택 수 계산의 복잡성, 각 세법의 분리된 해석 등을 종합적으로 이해하고 전략을 짜야 진정한 수익을 거둘 수 있습니다.
기존에 안정된 ‘똘똘한 한 채’를 보유하고 있는 투자자라면, 추가적인 지방 저가주택 매입을 통해 포트폴리오를 확장할 수 있는 계기가 될 수 있습니다. 그러나 초보자라면 무작정 뛰어들기보다는 먼저 학습하고 충분한 분석 후에 움직이는 것이 안전합니다.