배당만 보고 투자하면 안 되는 이유: 리얼티 인컴 사례로 본 장기 수익률의 본질
미국 대표 배당주이자 리츠(REITs) 중 하나인 리얼티 인컴(Realty Income). 매달 배당을 지급하는 ‘월배당주’로 잘 알려진 이 종목은, 안정적인 임대 수익과 꾸준한 배당 증가로 수많은 투자자들의 사랑을 받아왔습니다. 하지만 최근 저는 리얼티 인컴에 대한 투자를 전량 정리했습니다. 그 이유와 배당 투자에 대한 새로운 시각을 이번 글에서 공유드리고자 합니다.
리얼티 인컴: ‘배당 귀족’의 대표주자
리얼티 인컴은 미국 상업용 부동산 15,600여 곳을 보유한 대표적인 리츠입니다. 세븐일레븐, 월그린스 같은 대형 테넌트와의 트리플 넷(Triple Net) 임대계약을 통해, 세금·보험·유지비까지 모두 테넌트가 부담하는 구조를 갖고 있습니다. 리츠는 자산을 직접 관리할 필요 없이 안정적인 임대 수익을 창출해 배당금으로 투자자에게 환원하는 구조입니다.
무려 30년 이상 배당을 인상해온 리얼티 인컴은 658개월 연속 배당 지급이라는 경이로운 기록을 보유하고 있으며, 현재 배당 수익률은 약 5.66%로 S&P500 평균을 크게 상회합니다. 5년간 배당 성장률도 3.6% 수준으로, 인플레이션을 상회하는 수준입니다. 겉으로 보기에는 매우 매력적인 배당 투자처로 보일 수밖에 없습니다.
그러나, 배당률만 보면 놓치는 것들
배당은 투자 수익의 한 요소일 뿐입니다. 중요한 것은 자산의 실질 가치가 장기적으로 얼마나 증가했는가입니다.
리얼티 인컴의 지난 10년간 주가 상승률은 단 20%에 불과합니다. 이를 연평균으로 환산하면 약 1.8% 수준입니다. 하지만 같은 기간 전 세계적인 물가 상승률을 고려하면, 실질 수익률은 오히려 마이너스일 수도 있습니다.
- 예를 들어, 한국의 광의통화(M2) 데이터를 보면 돈의 가치가 10년마다 절반으로 줄어들고 있습니다. 다시 말해 10년 전 1억 원의 구매력은 지금 5천만 원 정도밖에 되지 않는다는 뜻입니다.
리얼티 인컴의 수익률을 배당 재투자(TR 기준) 기준으로 살펴보면 약 109% 수준입니다. 이는 같은 기간 시장 평균보다 낮은 수치이며, 물가 상승률을 감안하면 자산 증식 효과가 크지 않다는 점을 시사합니다.
수익률 vs. 안정성: 리츠의 상대적 위치
한국투자신탁운용이 제공한 LT-CMA 기반 자산군별 리스크 리턴 프로파일을 보면, 미국 리츠는 변동성은 꽤 높은 편이지만 수익률은 미국 중형주나 소형주보다 낮은 위치에 있습니다.
리얼티 인컴은 안정적인 배당을 제공하지만, 장기적인 자산 증식에는 한계가 있다는 점을 이 지표가 보여주고 있습니다. 특히 배당만을 쫓는 전략은 인플레이션이나 환율 등 외부 변수에 취약해질 수 있습니다.
배당보다 중요한 것: 성장성
최근 저는 포트폴리오 전략을 배당 + 성장 중심으로 전환하고 있습니다. SCHD와 같은 ETF는 낮은 배당률에도 불구하고 높은 배당 성장률과 주가 상승률을 바탕으로 장기적인 자산 증식 가능성을 높여줍니다. 실제로 제 포트폴리오에서는 SCHD의 배당이 리얼티 인컴을 앞지르기 시작했고, 2~3년 후면 배당률 차이도 좁혀질 것으로 기대하고 있습니다.
그렇기 때문에 저는 리얼티 인컴을 더 이상 추가 매수하지 않고 있습니다. 물론 필요시에는 다시 매수할 의향도 있습니다. 하지만 지금은 포트폴리오 재구성의 일환으로 투자 비중을 줄였을 뿐입니다.
그렇다면 리얼티 인컴은 매력 없는 종목일까요?
결코 그렇지 않습니다. 리얼티 인컴은 여전히 다음과 같은 장점이 있습니다.
- 월 배당: 현금 흐름이 필요한 투자자에게 유용합니다.
- 고정적인 배당 수익률: 5% 이상의 안정적인 배당률.
- 시장 대비 강한 회복력: 최근에도 S&P500보다 좋은 수익률을 기록.
- 리츠 특유의 자산군 분산 효과: SCHD나 다른 성장 중심 ETF에서 포함되지 않는 리츠 자산군을 보완할 수 있습니다.
게다가 1994년 상장 이래 리얼티 인컴의 연평균 수익률은 약 14%에 달해, S&P500보다도 우수한 성과를 보인 바 있습니다. 시기마다 리츠 자산군이 강세를 보이는 시점이 있으며, 특정 시장 상황에서는 다시금 유의미한 투자처가 될 수 있습니다.
마무리하며: 배당은 수단일 뿐, 목적은 자산 성장입니다
배당만 보고 투자를 결정하는 것은 위험합니다. 투자 수익률을 고려할 때는 물가 상승률, 자산 증식 속도, 변동성 등 다각도로 분석해야 합니다. 리얼티 인컴은 "안정적인 배당이 필요한 투자자에게는 여전히 매력적" 입니다. 다만, 자산 성장을 주요 목표로 한다면 다른 대안을 검토할 필요가 있습니다.
배당 투자자라면 언제나 “배당과 자산 성장, 두 마리 토끼를 함께 잡을 수는 없을까?”라는 질문을 품어야 합니다. 여러분의 투자 판단에 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.