부동산/부동산생각

대선 시즌, 부동산 공약의 진짜 의미는 무엇인가

lifepol 2025. 5. 8. 01:08
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대선이 다가오면 어김없이 부동산 문제가 핵심 이슈로 떠오릅니다. 집값은 국민의 자산이자 삶의 터전이며, 유권자 개개인의 이해관계가 직접적으로 얽혀 있는 분야이기 때문입니다. 이번 글에서는 과거 대선과 정부들의 부동산 정책 흐름을 되짚고, 현재 대선 국면에서 어떤 정책이 나올 가능성이 있는지, 그리고 그 배경과 현실적 제약은 무엇인지 깊이 있게 정리해 보았습니다.


자가보유율 60%, 왜 집값을 내리겠다는 공약은 등장하지 않는가

한국의 자가보유율은 60%를 넘어섰습니다. 이는 유권자 과반 이상이 주택을 소유하고 있다는 의미이며, 집값 하락은 곧 자산 손실로 직결되기 때문에 대부분 반기지 않습니다.

더욱이 대부분의 유권자들이 여전히 대출금을 갚는 중이며, 주택은 단순히 개인의 재산이 아니라 가족 전체의 자산이자 미래의 노후 자금, 혹은 자녀의 결혼 자금으로 인식되고 있습니다. 이런 상황에서 “집값을 반토막 내겠다”는 공약은 현실적으로 유권자들의 선택을 받을 수 없습니다.

따라서 역대 대선에서 집값을 직접적으로 낮추겠다는 공약은 사실상 존재하지 않았고, 대부분 ‘공급 확대’와 ‘금융 규제 완화’를 중심으로 정책이 전개돼 왔습니다.


과거 정권들의 부동산 정책 흐름

박정호 교수는 역대 정부의 부동산 공약을 정리하며 다음과 같은 흐름을 짚었습니다.

  • 이명박 정부: 보금자리주택 150만 호 공급, 재건축 규제 완화
  • 박근혜 정부: DTI·LTV 규제 완화, 실수요자 중심 정책
  • 문재인 정부: 3기 신도시 공급 확대

이처럼 대부분의 정권은 집 없는 유권자들에게 “새로운 집을 많이 지어주겠다”는 메시지를 중심으로 지지층을 형성했습니다. 기존 주택 시장의 구조를 흔들기보다는, 신규 공급을 통해 수요를 분산시키는 방식을 택한 것입니다.


단 한 번, 노무현 정부의 예외적 접근

유일하게 다른 접근을 했던 정권이 있다면, 바로 노무현 정부입니다. 당시 노무현 대통령은 지역 균형 발전이라는 철학을 바탕으로 수도권 집중을 견제하려 했고, 보유세 강화, 종합부동산세 신설, 세종시 건설 등 정책적 시도를 통해 부동산 가격 억제를 시도했습니다.

그러나 강남 집값을 잡기 위한 이러한 노력도 결국 선거 앞에서는 후퇴했습니다. 총선을 앞두고 보유세 강화 정책이 철회됐고, 다시 규제 완화로 선회했던 것입니다.


현재 대선에서도 반복될 ‘규제 완화’ 시나리오

이러한 전례에 따라, 이번 대선에서도 재건축·재개발 규제 완화, 양도세 중과 철회, 대규모 신규 공급 약속 등 ‘익숙한’ 공약들이 등장할 가능성이 높습니다.

집값을 직접적으로 억제하려는 정책보다는, 중산층 이상의 주택 보유자들을 자극하지 않는 방식으로 정책이 설계될 가능성이 높다는 것이 박 교수의 해석입니다. 특히 수도권은 대선 승리의 핵심 지역이기 때문에, 집값을 떨어뜨리겠다는 직접적인 공약은 정치적으로 부담이 큽니다.


지방 부동산 호재가 이번 대선에서 사라진 이유

과거 대선에서 지방의 숙원사업을 대선 공약으로 반영하는 경우가 많았습니다. 지방 지자체들이 대통령 후보에게 경제성 분석 보고서를 제출하고, 이를 100대 공약에 포함시키려는 전략을 사용했기 때문입니다.

그러나 이번 대선은 준비 기간이 너무 짧고, 후보 간 박빙 구도도 형성되지 않아 지방 부동산 호재를 담은 공약이 등장할 여지가 적습니다. 이른바 ‘예비타당성 조사 면제’의 가능성이 줄어든 셈이며, 지방 부동산 시장이 대선 시즌에서 소외될 가능성이 높습니다.


대선 이후 반복되는 패턴: 상승 → 규제

대선 전에는 완화된 정책과 공급 확대의 약속이 쏟아지지만, 대선 이후 집값 상승이 본격화되면 다시 규제가 시작되는 악순환이 반복되어 왔습니다.

이런 흐름은 유권자들도 학습하고 있습니다. 그래서 부동산 시장에서는 “이번에도 선거 끝나면 다시 조인다”는 인식이 퍼져 있으며, 매물을 아끼고 기다리는 전략을 선택하는 경우가 많습니다. 장기 보유의 메리트가 반복되는 정책 순환 속에서 더욱 부각되고 있는 것입니다.


정책의 한계, 그리고 현실적 요구

박정호 교수는 정치인의 입장을 일정 부분 이해하면서도, 현실적인 정책의 한계를 인정하고 있습니다.

  • 집값을 떨어뜨리겠다는 말은 정치적으로 어렵다.
  • 하지만 청년층의 내 집 마련, 결혼, 출산 문제는 분명히 해결해야 할 과제다.
  • 따라서 집값은 크게 흔들지 않되, 정책 자금을 활용한 실질적 구매력 지원과 맞춤형 공급 확대가 필요하다고 강조합니다.

결국 중요한 것은 선거 후, 새로운 정부가 어떤 정책 실행력과 철학을 보여주는가입니다.


결론: 익숙한 틀 안에서, 변화를 기대할 수 있을까

2025년 대선에서도 부동산 정책은 기존 공급 확대, 규제 완화, 수도권 중심의 안정적 상승 유도라는 기조를 크게 벗어나지 않을 가능성이 큽니다.

지방 부동산 활성화는 이번 대선에서 큰 존재감을 보이기 어려울 것이며, 선거 후에는 다시 규제가 등장하는 익숙한 사이클이 반복될 가능성이 높습니다.

그러나 이번에도 그저 반복되는 시나리오로 끝나서는 안 됩니다. 젊은 세대의 미래를 위한 대안, 지역 균형 발전에 대한 실질적 접근, 그리고 투명한 정책 실행력이 무엇보다 중요한 시점입니다.

이번 대선, 부동산 공약의 이면을 깊이 읽어야 할 이유가 여기에 있습니다.

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