우울한 임대업자

다들 부자가 되고 싶다고 말한다. 하지만 부자가 되는 길은 어렵다고, 더 이상 개천에서 용은 나지 않는다고 말한다. 이런 편견에 사로잡혀 시작조차 안하는게 요즘 세태 아닐까?

저자는 정확하게 이러한 현상들에 대해 얘기한다.

이런 얘기를 꺼내면 또 누군가는 "그래서 젊은 사람들이 노~오~력이 부족하다고 하는 것이냐? 꼰대새끼!" 라고 말할지도 모르겠다.

그런 이야기가 아니다. 물론 노력도 필요하고 열정도 필요하다. 로또에 당첨되려면 일단 로또는 사고 시작해야하는것 이고, 한번에 안되면 매주사는 정도의 노력은 필요할 것이다.

부(富)를 꿈꾸며 가만히 있으면 부가 오는 것은 아니니 말이다.

그렇다고 누구나 부자가 되어야 한다거나 최근 유행하는 YOLO를 지향하거나 슬로우 라이프, 미니멀 라이프를 폄훼하진 않는다 그들에겐 그들의 삶의 목표와 행복은 다른 곳에 있으니 말이다.

이 책은 돈을 벌길 원하는 사람들을 위한 책이다. 세상만 원망한다고 해결되는건 없다. 또한 돈과 시간의 자유를 꿈꾼다면 더더욱 노력은 필요하다. 그것도 현명한 노력이...

사실 이책은 재테크 책이 아니다. 저자인 엠제이 드마코는 사업으로 성공한 사람이며 비지니스로 성공 할 것을 조언한다. 그런면에 있어선 경영서에 가깝다.

기본적으로 공부와 같다. 비지니스에도 재테크에 왕도는 없다.

하지만 재테크 카페에 가보면 늘 주식 종목 찍어달라는 사람, 돈 쉽게버는 사업아이템 달라는 사람, 어떤 부동산에 투자해야 확실하게 돈을 버는지 알려달라는 사람등 쉽게 돈버려는 사람이 많다.

고진감래라는 말이 있다. 이런 책한권 읽지않고 부자가 되고 싶다면 꿈 깨시라... 비지니스든 재테크든 일단 책이라도 읽어보시길 권한다. 이게 최소한의 부자가 되기위한 한걸음일지도 모른다.

아... 마지막으로 단연컨대... 이책은 전작인 <부의 추월차선>은 물론 최근 10년간 재테크 책중에 최고라 생각된다. 개인적으로 으뜸은 부자에 대한 생각을 바꾸게 해준 <부자아빠 가난한아빠>시리즈이고, 그 다음이 이책이다.

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우리는 너무 많은 사람들과 비교되며 또한 비교하며 살아갑니다.  

요즘 벤 스틸러의 영화는 그의 젊었을적 코미디 영화와는 달리 많은 것을 생각하게 만듭니다.

젊었을적 세상을 사랑하고 세상도 나를 사랑한다 생각하며 이상을 꿈꾸는 와이프와 결혼하여 비영리 단체 회사를 만들어 무난한 삶을 살아가지만, 성공하여 헐리웃에 살며 잡지에 나오는 부유한 친구, 전용기를 가지고 있는 친구, 성공하여 은퇴 뒤 하와이에서 인생을 즐기는 친구, 베스트셀러 작가 와이프를 두고 백악관에 줄을 대고 하버드에서 강의하는 친구를 보자니 자신은 실패한 인생같다는 생각이 머릿속에서 떠나질 않습니다.

이렇듯 실패한 인생이라 생각하며 사는 브래드에게 어떤이가 자신의 고향에선 하루 2달러로 생활하며 끼니걱정을 하는 사람들도 있다며 브래드의 고민은 상류층의 고민이라 비난하지만, 브래드에겐 2달러로 생활하며, 끼니를 걱정하는 사람들은 자신과 비교대상이 아니라고 생각합니다.

아마도 브래드의 모습이 현실에서의 우리의 모습이 아닐까요? 남들이 보기엔 성공한 인생같지만 그럼에도 우리는 다른 사람들을 보며 끊임없이 비교하고 실망한다. 다른사람보다 뒤처지는게 아닐까하는 공포에 나는 비록 성공하지 못했지만 아이들만이라도 다르게 살았으면 하면서 사교육에 몰두합니다.

돈이 많으면 과연 성공한 삶일까요? 요즘의 제 고민입니다. 10년 넘게 재테크에 몰두하며 어느 정도 재산은 만들었습니다. 많은 사람들이 꿈꾸는 임대료 받는 삶에, 와이프도 맞벌이 하며 많은 돈을 법니다. 겉으로 보기엔 성공한 삶인데 늘 가슴한켠이 허전한 것은 왜일까요?

1억이 있으면 2억있는 사람이 부럽고, 10억이 있으면 100억 가진 사람이 부럽게 되는것 같습니다. 비교하는 삶은 끝이 없는것 같습니다. 그래서 우울한 임대업자를 벗어나지 못하는 것이겠지요.

요즘은 시간나면 조금이라도 허전한 마음을 채우기 위한 영화와 책을 봅니다. 하지만 이러한 고민들이 쉽사리 헤어나지 못하네요. 성공보다는 행복한 삶이 무엇인지를 아이들에게 먼저 가르쳐야 하지 않을까요? 부모님 말잘듣고 돈걱정 없는 무난한 삶이 행복한 삶은 아닌것 같다는 생각이 듭니다.

누군가는 배고프지 않아서 그런것이라고 비난 하겠지만 브래드와 같이 이미 대한민국에서 태어난 사람들은 하루 2달러에 끼니걱정하는 사람이 비교대상이 아니니까요. 아니 그보다는 끼니 걱정하는 사람들을 보며 지금에 감사하는걸 배워본적이 없다고 하는것이 더 맞을듯 싶네요.

행복한 삶을 살아가는 방법을 가르치는 것이 돈 많이 버는 방법을 가르치는 것 보다 더 중요하지 않을까 하는 생각이 들게끔 만드는 영화였습니다. 

저는 부동산 전문가가 아닙니다. 그저 10년 좀 넘게 1천여권의 책을 읽으며 공부를 했고, 실제 10여년간 매년 1채이상 거래를 해왔습니다. 저는 부동산 임대사업자이고, 현재 임대 법인도 운영중이지만 기본적으로 월급쟁이 회사원입니다. 이글은 매번 부동산 거래를 하면서 느끼는 것들, 생각하는 것들을 끄적여 보는 것으로 그냥 제 사견입니다.

서울 주택가격 상승의 원인은 무엇일까요? 개인적으로는 이번에 쓰는 원인이 서울 주택가격상승의 가장 큰 이유라 봅니다.

앞선 상승의 원인은 대부분 심리적인 요인에 따른 것입니다. "이러이러해서 수요가 많아서져 오른다. ", "이러이러해서 공급이 줄어들어 오른다." 이런식이죠. 하지만 이번의 원인은 실질적인 상승이 가능하게끔 이끄는 1등공신입니다.

바로 "전세제도" 입니다.

저 외에도 많은 전문가들이 전세에 대한 글을 많이 남겼습니다. 그래서 한국에서본 존재하는 임대제도라는 것은 많이 알고있는 사실이죠. 그리고 언론에서도 가장 좋은 거주방식을 전세 > 자가 > 월세 순으로 꼽은 적도 있습니다. 한마디로 거주를 할때 거주하는 입장에서 가장 이익이 되는게 "전세"로 사는 것이라는 건데요. 그럼 이렇게 좋은 전세제도가 무엇이 문제일까요?

아마도 전세제도가 문제라고 하면 "전세가 없는 해외도 주택가격 오르는데 무슨 소리냐?"라고 반문하시는 분도 계실듯 합니다. 맞습니다. 미국의 경우에도 거의 집값의 90%를 대출해줘서 집값의 10%만 있으면 주택구입이 가능했습니다. 거기에 후순위 대출로 나머지 10%를 받으면 실질적으로 내돈 한푼 없어도 주택구입이 가능하죠. 이게 나중에 문제가 불거진 서브프라임 모기지의 가장 큰 이유였죠.

그럼 한국은 서브프라임 모기지 사태와 같은 경제위기가 안생기니 더 좋은 것 아니냐 반문하실수도 있겠네요. 맞습니다. 한국은 상대적으로 서브프라임 모기지 사태와 같은 문제가 터질 가능성은 적습니다. 왜냐하면 전세제도는 일종의 사금융제도 이기 때문입니다. 정확하게 말하면 전세제도는 집주인에게 목돈을 빌려주고 이자대신 그집에 거주하는 것입니다. 물론 미국처럼 보증금의 90%이상 빌려주는 것은 아니고 집값의 7-80%를 빌려주죠. 하지만 실제로 90% 가까이 빌려주는 곳도 있습니다. 이렇게 매매가대비 전세보증금이 90% 가까이 오른 곳이 바로 얼마전까지 유행하던 "갭투자"의 대상이 되었던 것입니다.

이 갭투자를 보면 왜 전세제도가 문제인지 알 수 있습니다. 다른 제도인 월세제도와 비교를 해보죠.

임대사업자 A가 있다고 가정을 해보죠. 이사람이 아파트를 하나사서 월세를 주려고 합니다. 1억짜리 아파트를 하나 사는데 은행에서 70%까지 사업자 대출이 가능하다고 가정해보죠. 그럼 은행에서 7천만원을 대출을 받습니다. 사업자는 이자가 비싸서 4% 정도 금리로 받는다고 가정해보죠. 그럼 임대사업자 A는 3천만원의 자기돈이 필요합니다. 월세는 보통 보증금이 낮아서 임대업을 하려면 꽤 많은 목돈이 들어갑니다.

그럼 또다른 임대사업자 B가 있다고 가정 해보죠. 이사람은 갭투자로 전세를 끼고 사려고 합니다. 수도권에 매매가대비 전세가가 높은 곳으로 찾아서 1억짜리 집을 9천에 전세를 주고, 본인돈 1천만원만 있으면 주택 구매가 가능합니다. 이게 수많은 갭투자 책에서 얘기하는 방식입니다.

실제 4천 모으기 보다 1천만원이 더 쉽죠. 더욱이 월세는 공실시에 온전히 이자를 임대사업자가 부담해야 하므로 대출을 많이 받는게 좋은것만은 아닙니다.

월세 임대사업자 A가 부동산 1개 구입할 돈으로 전세 임대사업자 B는 4채를 구매할 수 있는 것입니다. 더욱이 B는 무이자로 이자걱정도 없고, 전세는 보통 다른 세입자를 받아서 보증금을 빼주는 케이스가 많으니 공실걱정도 없습니다.

자, 아파트 가격이 1천만원 올랐다고 가정하죠. 그럼 A는 1천만원을 벌지만 4채를 소유한 B는 4천만원을 법니다. 그래서 사람들이 더 적은돈으로 더 많은 돈을 벌기위해 갭투자에 나섰던 것이죠.

이번 8.2 대책에 정부가 대출을 죄였지만 사실 이런 대출은 월세 임대사업자에게나 해당되는 문제지, 어차피 임차인의 보증금으로 대부분의 매매가격을 충당하는 전세 임대사업자에게 대출 가능금액이 줄어든건 전혀 관계없는 일입니다.

실제 제 주변에도 갭투자 하시는 분들은 전혀 영향을 받은게 없고, 오히려 분양권 투자하시는 분들이 중도금 대출이 안되거나, 대출가능금이 적어져서 실거주목적 집사려는 분들이 영향을 많이 받았습니다.

위에도 언급했지만 한국에선 전세가 가장 유리한 거주형태라 제글을 싫어하실 분들이 아주 많을겁니다. 하지만 그럼에도 변함은 없습니다. 전세제도는 집주인에게 목돈을 무이자로 빌려줌으로서 다주택자들이 갭투자를 쉽게 해주는 것이라는 건 말이죠.

제가 말씀드는 부동산 가격상승의 이유는 그저 제 개인적인 생각일 뿐입니다. 10여년 부동산 사고팔면서 아파트만 빼고 거래를 했는데 왜 늘 아파트만 오르는지에 대해 고민을 거듭한 결과라고 봐주시면 될듯합니다.

서울의 집값은 오늘도 오르고 있습니다. 왜일까요? 이상하지 않나요? 온갖 전문가들은 거품이라고 하는데 이놈의 거품은 꺼질줄을 모릅니다. 왜일까요? 

오늘 살펴볼 서울 주택가격 상승의 이유는 소득의 증가와 겸손문화에 있습니다. "아니 나는 먹고살기 힘든데 이게 무슨 개풀뜯어먹는 소리야?" 하실분도 계십니다. 하지만 차근차근 얘기가 진행되면 고개를 끄덕이시게 될겁니다.

먼저 한국사람들은 늘 힘들다고 합니다. 먹고살기 힘들고 돈이없어서 힘들다고 하죠. 하지만 서울에 대기업과 코스피, 코스닥 상장사에 근무하는 직원이 수백만입니다. 통계적인건 모릅니다. 서울 광화문, 강남, 중구, 마곡, 구로디지털단지, 가산디지털단지, 상암동 등 무수한 대기업 빌딩들이 모여서 근무를 합니다. 모든 직원들이 다 정직원은 아닐지라도 말이죠. 이런 직원들끼리 만나서 결혼을 합니다. 그게 매년 30만쌍입니다.

중견기업이상의 남녀가 만나서 결혼을 한다고 가정을 해보죠. 한국 결혼문화 특성상 30살이후 결혼을 하니 대체로 3-4천정도의 연봉을 받습니다. 두사람이 만나면 못해도 6천이상, 7-8천정도의 연봉소득이 생깁니다. 최근 서울에서의 삶은 다른 대도시가 그러하듯 맞벌이가 필수인 시대입니다. 맞벌이를 하는 가정은 이미 소득만으로도 중산층 수준의 소득이 됩니다.

이미 BMW와 벤츠의 판매량이 제네시스를 앞질렀고, 아파트 주차장엔 4천 안밖의 외제차는 흔하고, 차에서 내릴때 하차감(하차시 다른 사람들 알아봐주는 감정)을 느끼려면 6-7천 이상되는 중대형 외제차는 되어야 합니다. 차량 소비에서 보여주듯이 서울엔 상당한 소득과 자산을 갖춘 예비 수요층이 많습니다. 3-4억짜리 전세사는 사람들은 단지 집을 사기 싫거나 뭔가 이유가 있어서 안살뿐이지 얼마든지 매수가 가능한 수요층입니다.

급여소득자만 있는게 아니죠. 장사안된다고 늘 앓는소리하는 자영업자분들... 물론 힘드신분들도 계십니다. 하지만 장사잘되는 분들도 많습니다. 또 모든 사람의 로망인 건물주. 서울시내에 대체 건물이 몇개 있을까요? 서울 구석동네에 왠만한 상가주택 하나만 있어도 10억이상의 자산가입니다. 최소한 수십만채는 되겠죠? 작은 상가주택을 넘어서 빌딩이라 불리울 건물도 몇만채는 될겁니다.

직장이 서울중심지인데 경인지역에 사는 분들은 서울에 살길 희망하는 가장 큰 수요층입니다. 이분들은 돈이 조금 부족하거나 새집에 살기위해 경인지역으로 나가는 것이지 서울로 돌아가기 희망하는 분들이 많습니다.

이렇듯 우리가 알게모르게 구매력을 가진 계층이 상당히 많습니다. 물론 외제차나 명품백, 옷, 과소비등으로 자신의 존재감을 드러내는 분들도 계시지만 어릴때부터 배우는 겸손 문화 때문에 내가 돈이 있음을 굳이 과시하지 않습니다. 그래서 드러나지 않지만 자금력을 가진 분들이 굉장히 많습니다. 실제로 부동산에 가보면 갭투자가 한창이던 1-2년전엔 돈을 싸가지고 와서 10채 이상씩 구매하는 분들도 있다고 할 정도였습니다.

이걸 전국으로 넓혀볼까요? 서울엔 서울사람들만 투자하는건 아닐겁니다. 지방에도 소득이 높거나 자산가분들도 있겠죠. 대체로 잘 아시는 지역 투자하는게 보통이지만 강남같은 곳은 이미 지역시장이 아니라 전국구 시장이 되었죠.

거기에 3편과 4편을 통해 서울에 사람들이 선호하는 아파트가 별로 없음을 알아봤습니다. 잘기억해두세요. 앞 3, 4편은 서울사람들이 수요층이라고 할때도 부족하다는걸 의미했습니다. 그런데 그 시장에 다른 지역의 사람들까지 끼어든다면요.

이를 종합적으로 이야기 해보면 주택가격의 상승이 지속되려면 지속적으로 수요층이 필요합니다. 서울의 집값이 비싸다고 거품이라는 기사가 많이 나오지만 그 비싼 가격에 매물을 살 사람들 또한 많다는 뜻입니다. 이런 사람들은 다른사람들이 정말 힘들다고 할때 투기꾼이라고 손가락질 받거나, 잘난척한다거나 재수없다는 소리들을까봐 가만히 있는 것이죠.

기본적으로 모든 투자는 폰지사기의 형태를 띕니다. 주식시장이 계속 유지가 되려면 거래를 하는 사람들이 있어야 한다는 소리고, 부동산 시장이 유지가 되려면 지속적으로 거래를 하는 사람이 필요하다는 뜻입니다. 현재 세계 경기는 좋은 편이고, 국내 수출과 경제성장률도 나쁘지 않고, 돈 많은 사람은 많습니다. 결국 부동산에 유입될 자금과 수요층이 많다는 뜻이죠. 그렇기 때문에 지속적으로 서울의 주택가격이 상승하는 것입니다.

흥미로운 책 광고 기사를 보게되었습니다. 한국인은 왜 식당에서 수저를 놓을때 냅킨 위에다 놓을까? 에 대한 이야기였죠. 직장생활 하시는 분들이시라면 다 아실 겁니다. 바쁜 점심시간 행주로 대충 훔친 식탁의 위생상태가 못 미더워 냅킨을 깔고 그 위에 놓는다는 이야기죠. 이 스토리의 시작이 1970년대 석유화학공업이 발전하면서 못미더운 식당 식탁보다 냅킨이 더 깨끗해 보여서 깔기 시작한 것이라고 합니다. 물론 최근엔 냅킨에서 형광물질같은 화학물질이 나온다든지, 먼지등이 있어 오히려 위생에 더 않좋을 수도 있다는 말도 나오지만 여전히 냅킨위에 수저를 놓는 습관은 버리기 어렵습니다.

그런 기사를 통해 책의 내용이 자못 궁금해졌습니다. 인터넷 서점을 가서 목차를 살펴보았습니다.

• 프롤로그 - 한식당에서 현지인 처럼 식사하는 방법

• 1장 - 왜 신발을 벗고 방에서 식사를 할까?

• 2장 - 왜 양반다리로 앉아서 식사를 할까?

• 3장 - 왜 낮은 상에서 식사를 할까?

• 4장 - 왜 집집마다 교자상이 있을까?

...

목차만 봐도 한국인이면서도 "정말 왜그럴까?"라는 생각이 들게 만드는 내용이었습니다. 집집마다 식탁은 있지만 밥먹을 때는 교자상 펴고 밥먹는 집도 여전히 있습니다. 참으로 특이한 나라죠? 더욱이 밥먹을때 국없으면 안되는 분들 계시고, 꼭 밥을 먹어야 식사를 했다고 생각하는 분들도 계십니다. 이 역시 현재 우리에게만 통용되는 얘기는 아니었나봅니다. 조선시대에도 대부분 그러했다고 하니 말이죠.

특히 재밌는 부분은 8장이었습니다. 개인적으로도 늘 궁금했던 부분인데요. "왜 숟가락과 젓가락을 함께 사용할까?" 입니다. 비슷한 문화권인 한/중/일 3국만 봐도 수저의 모양과 길이가 틀립니다. 특히 한국의 젓가락은 납작한 모양을 해서 일본과 중국과 차이가 크죠. 또한 그릇을 들고 먹는 일본에 비해 상에 그릇을 두고 먹는 한국의 식문화에 대한 차이점도 잘 설명해줍니다.

궁금하신 분들은 책을 직접 구매해보시는게 좋습니다. ^^

이 책의 특별한 점을 한가지 더 꼽자면 각 장마다 한국의 식문화를 이야기 하기전에 이와관련된 외국의 식문화 역사에 대해 알아보고 그다음에 한국의 식문화를 이야기해줘서 서양 및 아시아권의 다른나라들과의 차이를 비교할 수 있어 더욱 재밌는 시간이었던것 같습니다.

요즘 워낙 글로벌한 세상이 되서 외국친구들도 많은데 그런 외국인 친구들에게 한국의 식문화를 알려주는데 많은 도움이 될듯 싶고, 아이를 두신 부모님들이 읽어보시고 현재의 식문화가 어떻게 만들어진 것인지 알려주시면 아이들도 재밌어 할듯 합니다.

책을 사서 보면 나중에 중고로 파는 경우가 있는데 이책은 Keep 해두었다가 두고두고 참고하며 봐야할 책일것 같습니다.

지난글에 이어서 알아볼 내용은 주택보급율 과 주택보급율 신화의 몰락입니다. 전 부동산을 업으로 먹고사는 사람은 아니라서 자세한 통계나 그런 자료는 별로 없습니다. 블로그에 글을 쓸때는 구글을 통해 참고하기도 하지만 이번엔 앞의 내용과 어느정도 이어지는 내용이라 그냥 씁니다. 그리고 이 글의 내용은 당연하지만 그냥 제 경험을 통한 내용입니다.

주택가격의 거품을 지적하는 사람들이 내세우는 통계적인 숫자중 하나가 주택보급율입니다. 한국은 이미 주택보급율이 100%가 넘었다고 지적합니다. 물론 통계에 따라 지역에 따라 100% 넘기도 하고, 안넘기도 합니다. 사실 그게 중요하지는 않습니다.

왜 안 중요할까요? 지난글에서 말씀드렸던 한국인들의 주택에 대한 확고한 선호도 때문에 그렇습니다. 한국 사람들은 같은 아파트라도 주상복합은 싫어합니다. 아니 싫어한다기 보다 선호도가 떨어지죠. 대게의 주상복합은 대로변에 위치하는터라 사실 교통이나 상권등 생활 편의성은 아파트단지보다 더 높습니다. 그럼에도 불구하고 주상복합은 일반적인 의미의 아파트단지보다 가격이 떨어집니다. 이건 지역에 따라 그 갭이 크기도 하고, 작기도 하지만 말이죠.

주상복합중에 비교적 큰 단지인 중구 황학동 롯데캐슬베네치아 와 도로를 사이에 두고 위치한 왕십리 텐즈힐을 놓고 보면 극명하게 갈립니다. 황학동 롯데캐슬베네치아는 주상복합중에서 매우 큰 단지를 형성하고 있습니다. 완전한 주상복합임에도 드물게 1800세대가 넘는 대단지이고, 상가에는 이마트와 롯데시네마가 있을정도로 큰 상가를 갖추고 있습니다. 그럼에도 불구하고 길하나를 사이에둔 텐즈힐과 전용면적 85제곱미터를 기준으로 롯데캐슬 베네치아는 6억정도이고 텐즈힐은 10억정도 입니다. 물론 텐즈힐이 최근에 지어진 아파트이긴 하지만 입주년도를 기준으로 고작 6년밖에 차이가 나지 않고, 롯데캐슬은 굳이 밖으로 나가지 않고도 모든 상권이용이 가능하다는 장점이 있음에도 상당한 가격차이를 보입니다.

이게 한국인들이 선호하는 단지형 아파트의 힘입니다.

앞선 글에서 서울의 아파트보급율이 60%가 채 안된다고 말씀드렸습니다. 그리고 실제 한국사람들이 선호하는 주택형태인 대기업 브랜드의 대단지 아파트는 그 공급이 더욱 줄어듭니다. 그럼 주택보급율은 100%가 넘지만 체감하는 주택보급율은 30% 밖에 안됩니다. 

왜일까요? 내가 원하는 부동산은 늘 비싸고 매물도 없기 때문이죠.

이 한가지가 아닙니다. 학군도 좋아야죠. 동네 수준도 떨어지지 않아야죠. 한강이 보이거나, 하다못해 양재천, 안양천, 중랑천이라도 보이던가, 그렇지 않으면 산이라도 잘 보여야 합니다. 전철도 가까워야죠. 등등 실제 원하는 아파트의 폭이 정해져 있다보니 체감상 느끼는 아파트는 늘 부족합니다.

아파트 공급의 부족이 신규로 대기업 브랜드의 대단지 아파트만 분양하면 가격이 치솟는 것입니다. 그외의 주택들은 그저 원하는 집으로 가기위해 거쳐가는 임시방편인 셈이죠. 물론 그나마도 공급이 적기 때문에 오르긴합니다.

이게 경제학자들이 늘 주택보급율이 100%가 넘었다고 하지만 이상하게 서울 아파트의 가격은 계속 올라가는 이유입니다.

대부분 삶이 즐겁지는 않다고 느끼는 분들이 많으실 겁니다. 매일같이 반복되는 일상과 적은 월급봉투 그나마도 계속 할 수 있으면 좋으련만 언제 그만두게 될지 모르는 스트레스, 돈걱정, 가족걱정, 이런저런 걱정으로 스트레스, 나이가 들면 부모님이 아프시면 또 걱정...

대부분 로또로 대박을 꿈꾸지만 이젠 받아봤자 집하나 사면 끝일정도로 소박해진 로또 금액 또한 해법은 아닌것 같습니다.

다들 한다는 재테크도 해보지만 왜 내가 사면 다 떨어지는건지, 주식도 내가사면 떨어지고, 부동산은 팔고 나가면 오르고, 비트코인은 사려니까 규제한다고 하네요.

다들 대박을 꿈꾸지만 그게 쉽다면 세상에 고민할게 없을텐데 말이죠.

여기 그런 꿈꾸던 대박이 터진 주인공이 있습니다. 영화 속 폴이죠. 현실속 1억5천 자산은 다운사이징되면 125억으로 늘어난다고 합니다. 수영장과 정원, 운동장이 딸린 대저택에서 일을 안해도 평생을 먹고 살수 있다니 여기가 지상낙원입니다.

하지만 그 모든게 다 사랑하는 와이프와 함께 하고자 함이 였는데 정작 와이프가 함께하지 않는다면 어떨까요? 영화 속 폴은 부자가 되어서 돈걱정을 하지 않지만 즐겁지 않습니다. 직접적으로 말하진 않지만 그의 생활과 행동을 통해 인생은 돈이 전부가 아니라고 말합니다. 너무 진부한가요? 

어쨌거나 폴은 즐기기 위해 이혼녀도 만나보고 집도 저택에서 작은 아파트로 이사도 하죠. 일도 다시 시작하고, 윗층에서 벌어지는 파티도 가봅니다. 하지만 와이프와 헤어진 뒤 변해버린 일상이 다시 되돌아오지 않는 것 같습니다.

영화를 보는 내내 저는 제 마음이 폴과 비슷하다고 느꼈습니다. 제가 우울한 임대업자인것과 마찬가지이듯 말이죠. 10년간 재테크에 몰입하다보니 번아웃이라도 온듯 합니다. 모든일이 다 시큰둥해지네요.

영화 속 주인공은 영화 마지막 어느정도 해답을 찾는듯 한 표정으로 영화가 끝납니다. 하지만 저는 아직 해답은 못찾았습니다. 그래서 블로그에 글이라도 남겨보는 겁니다. 책 "매일 아침 써봤니?" 의 김민식 PD 처럼 말이죠.

서울의 주택 가격은 왜 자꾸 올라갈까요? 많은 사람들이 생각 해 볼 문제입니다만 놓치고 있는 부분이 있습니다. "과연 서울의 모든 주택가격이 그렇게 올라갈까?" 라는 부분입니다. 이런 질문에 대부분 "당연한거 아냐?", "뉴스에서 계속 오르고 있다고 나오는데?" 라고 하실겁니다. 하지만 실제 서울의 모든 집값이 전부 오르는 것은 아닙니다. 이게 무슨 이야기 인지 알아보고, 반대로 그렇기 때문에 서울의 집값이 계속오른다는 걸 알게 되실겁니다. 

이전 글에서 저는 서울의 면적이 작고, 인구가 많아서 결국 인구밀도가 높고, 보급되는 주택수와 멸실되는 주택수가 비슷하여 실제 공급되는 주택수가 적다는 것을 이야기 하였습니다. 하지만 실제로 모든 주택이 다 급격하게 오르는 것은 아닙니다.

일단 주거 형태에 대해 이야기 해봐야 합니다. 일반적으로 사람들이 거주하는 주거형태는 크게 4가지 입니다.

1. 아파트 : 48.1%

2. 오피스텔(비주거용 건물) : 5.4%

3. 빌라(연립) : 11.2%

4. 단독(다가구, 상가주택) : 35.3%

위 그림과 함께 보면 급격하게 아파트 비율이 증가하고, 단독주택은 감소하며, 다른 주택은 약간씩 증가추세입니다. 이 통계는 전국통계로 서울에서의 아파트 비중은 더욱 높습니다.

서울통계 : http://stat.seoul.go.kr/jsp3/webzine.view.jsp?wj_id=45&link=5&sublink=2011

전국통계와 서울통계를 기준으로 보면 한국사람들의 아파트 선호도가 얼마나 높은지 알 수 있습니다. 하지만 비율을 보시면 서울은 아파트가 59% 수준이고, 전국적으로 50%가 넘지 않습니다.

지난번에 1년에 30만쌍의 신혼부부가 주택수요층으로 생겨난다는 이야기를 했었습니다. 그럼 이 신혼부부들이 신혼집으로 가장선호하는 형태는 무엇일까요? 당연히 "아파트"입니다. 매년 30만쌍의 신혼부부가 주택의 수요층으로 발생하지만 서울의 아파트 비율은 그리 높지 않습니다. 더욱이 신혼부부만 아파트를 원하는 것이 아니라 돈이 부족해서 아파트 전세를 살거나 빌라, 오피스텔에 사는 사람들도 결국은 아파트인 경우가 많아 수요는 더욱 많다고 봐야합니다.

그럼 정말 서울의 집값이 비쌀까요? 아파트만 놓고 보면 그렇습니다.

2018년 1월 29일 현재 강남구 논현동에 아크로힐스 논현 아파트 40평대(전용면적 113제곱미터)의 네이버 매물이 19억수준입니다. 하지만 도로하나를 사이에두고 있는 SK리더스뷰 오피스텔 의 전용면적 111제곱미터의 가격은 8억9천만원으로 절반수준입니다. 빌라도 마찬가지입니다. 비슷한 전용면적의 빌라가 오피스텔과 비슷한 수준입니다.

이 비율이 강남구만의 문제일까요? 그렇지 않습니다. 개인적으로 오피스텔을 선호해서 서울의 많은 지역을 비교해봤지만 아파트와 동일면적의 오피스텔은 차이가 크면 절반수준이거나 최소 2억은 차이나는 경우가 많았습니다. 빌라 역시 마찬가지죠.

단독주택의 경우는 비교가 좀 힘든데, 토지크기나, 건물의 면적에 따라, 또한 토지의 종류에 따라 차이가 나는 편이라 일률적으로 말하긴 어렵지만 강남, 용산등 가격이 매우 높은지역을 제외하고는 아파트와 평당가격으로 놓고 봤을때 비슷하거나 그보다 저렴한 편인 경우가 많습니다.

결국 서울의 주택 가격은 아파트가 주도하는 것으로 보는 것이 맞고, 그외의 것들은 아파트를 따라 올라가는 경우가 많습니다.

그럼 서울은 60% 가까이 아파트인데 왜 부족하다고 느껴지는 걸까요? 그 이유는 아파트 선호도에 있습니다.

아파트 브랜드 선호도 1위 ‘래미안’

위 링크된 기사를 보시면 아시겠지만 한국 사람들은 대기업 브랜드의 대단지 아파트를 선호합니다. 또한 2-30년된 오래된 아파트보다는 새 아파트를 더 선호합니다. 하지만 서울시의 모든 아파트가 대기업의 대단지면서 새아파트는 당연히 아닙니다.

지난 시간에 알아봤지만 서울시에 공급되는 새 아파트의 숫자는 수요에 비해 매우 적은편입니다. 또한 공급되는 아파트가 모두 대기업의 아파트가 아니죠. 59%에 달하는 아파트중엔 규모가 큰 빌라라서 아파트에 속하게 되거나, 중소기업의 아파트도 있고, 오래된 아파트도 많습니다. 

결국 선호하는 아파트는 정해져 있습니다. 대기업 브랜드의 대단지인 가급적 새아파트 가 최우선적으로 선호되며, 또한 학군과 교통 등 여러가지 고려사항이 합쳐지면 실제 사람들이 선호하는 아파트의 비율은 매우 적어집니다.

개인적인 생각은 실제 비율 59%의 절반정도나 될까 싶습니다. 일례로 아직까지 같은 평형의 경기도의 새아파트보다 싼 오래된 아파트가 서울에 굉장히 많습니다.

결국 서울엔 싼 집이 부족한게 아니라 싼 대기업의 대단지이면서 지은지 얼마 안된 아파트가 부족한 것이죠. 실제 2017년에 많이 오른 아파트는 지역을 따지지 않고 대기업 브랜드의 대단지인 새아파트입니다. 브랜드가 선호될수록, 대단지일수록, 새아파트일수록 더 많이 올라갔습니다.

아직도 서울에 평당 1천만원밖에 안하는, 새로지은 빌라보다 싼 아파트도 많습니다. 물론 교통이 불편해서, 언덕에 있어서, 학군이 안좋아서, 대기업브랜드가 아니라서, 오래되서 등 갖가지 이유로 선호되지 않을뿐이죠.

비슷한 예로 오피스텔 또한 같은 길을 걷습니다. 동일 면적의 오피스텔은 거주함에 있어 아파트와 큰 차이는 없습니다. 하지만 선호하는 아파트의 단지형태가 아니라서 외면받고 가격이 싼경우가 많습니다. 가격이 싸도 사지 않아서 가격이 잘 오르지 않고, 가격이 잘 안오르니 더욱 외면 받아 주거 선택에서 제외되는 경우가 많습니다.

빌라도 고급빌라를 제외하고는 신혼때 아파트를 가기위해 몇년 머무는 곳으로 여겨지는 경우가 많죠. 또한 특이한 케이로 주상복합이 있습니다. 주상복합은 아파트임에도 심지어 대기업 브랜드인 경우에도 대단지 아파트보다 저렴하고 잘 오르지 않습니다.

결국 사람들이 선택하는 것은 단순한 아파트가 아니라 선호되는, 기호에 맞는 아파트만 완벽한 주거형태로 주식으로 치자면 소위 블루칩이되어 가격이 많이 오르는 것이죠.

선호하는 형태가 정해져 있다면 선택의 폭은 좁고, 공급 또한 적습니다. 적은 면적에 선호하는 사람들이 많은 대기업브랜드에 단지가 크고, 학군이 좋으며, 교통이 편리하고, 근처 대형마트등 주거시설또한 좋길 바라는 한국인들의 입맛에 맞는 아파트는 매우 적으며, 그렇기에 가치가 더 높아지고, 더 비싸지는 것이죠.

지난 11월에 평창올림픽 롱패딩이 유행하며, 그걸 사기위해 줄을 서는 진풍경이 벌어졌습니다. 마치 집값 많이 오르는 대기업 브랜드 아파트의 분양권 신청을 위해 줄서는 것과 비슷해 보이지 않나요?

수요가 많고, 공급이 적으면 가격은 오르게 됩니다. 지금도 있는지 모르겠지만 예전 고등학교 경제수업시간에 가장 먼저 배우는 것이죠.

서울에 주택은 많지만 사람들이 원하는 주택은 적습니다. 그래서 아파트 가격이 오르는 것이죠. 실제로 공급과 상관없이 아파트 가격이 떨어졌던 시기도 있습니다. 2009년부터 2013년사이엔 공급과 상관없이 수요가 없자 서울에 아파트가 적게는 1억, 많게는 2-3억씩 떨어지기도 했습니다.

서울 집값이 너무 오른다고 말하기전에 너무 한정된 형태의 주택만 선호하는게 아닌가 하는 생각이 듭니다.

본인은 매달 일정 금액을책을 사는데 사용하고 있습니다. 매달 일정 금액을 수년간 책을 사다 보니 어떻게 하면 조금이라도 책을 더 싸게 살 수 있는지 연구하게되었고, 다년간의 경험을 통해 최저가로 책을 구매하는 방법을 찾아내게 되었습니다.

오늘 글을 통해 그 방법을 공개해보도록 하겠습니다.

책을 싸게 구입하는 첫번째 단계는 도서상품권 구매입니다. 시중에 문화상품권등이 혼용되고 있으나 북앤라이프(http://www.booknlife.com)의 도서상품권을 구매해야합니다.

도서 상품권을 카드로 구매 가능한 곳은 11번가(http://www.11st.co.kr) 로 5%정도 할인해서 판매하고 있습니다. 

두번째 단계는 상품권 구매시 할인카드 이용입니다. 11번가의 경우 할인 똔느 적립되는 신용카드를 이용하면 실질적으로 추가 5% 할인이 되는 것이죠. 제 경우에는 신한카드사의 하이포인트 나노 카드를 이용하는데 부가기능으로 G마켓 결제시 결제금액의 5%가 포인트로 적립됩니다. 신한카드의 포인트는 익월 포인트로 적용되며 카드 사용시 현금처럼 결제 가능합니다.

그럼 첫단계에서 5% 할인된 9만 5천원 결제에, 4.75% 가 신한포인트 적립되므로 첫 10만원 기준으로 9.5% 할인을 받게 됩니다.

이렇게 구매한 도서상품권의 PIN 번호는북앤라이프 사이트에 등록하면 북앤라이프 머니로 변환이 됩니다.

이제 원하시는 온라인서점에서 책을 구매하셔도 1~2단계 할인을 통해 약 10% 정도 할인된 금액에 책을 구매 하실 수 있습니다. 하지만 이 정도에서 만족한다면 굳이 이런 글을 쓰지 않았을 겁니다. 북앤라이프제휴 온라인서점이 여러군데 있지만 개인적으로는 YES24를 추천합니다. YES24에서는 북앤라이프의 사이버머니를 YES머니로 교환이 가능합니다.

세번째 단계로 넘어갑니다. 온라인 서점은 기본 새책 10% 할인, 할인된 금액의 5% 포인트 적립이 진행됩니다. 가령 10만원 어치 책을 사면 1만원은할인되고 할인된 금액 9만원의 5%인 4500원이 인터넷 서점 포인트로 적립됩니다. 책 결제시엔 9만원을 결제하고 구매하지만 4500점이 서점에 쌓이게 되므로 실질적인 구매금액은 85500원이 됩니다.

10만원 기준으로 첫번째와 두번째 단계에서 할인받은 금액은 9.75%, 세번째 단계에서 할인 받은 금액은 14.5% 로 합계 24.25% 할인 입니다.

네번째 단계를 알아보겠습니다. YES24 에서 사려는 책을 장바구니에 담아두고 OKCASGBAG 사이트(http://www.okcashbag.com)로 갑니다.  상단 메뉴에서 "온라인쇼핑 > 쇼핑적립" 으로 가서 왼쪽 메뉴의 "도서/티켓/꽃배달"을 선택하면 YES24가 나옵니다.

매달 적립되는 비율은 바뀌지만 보통 5-6% 정도이고 최고 8%까지 적립되는 달도 있습니다.(현금/카드/전환사이버머니 결제금액 기준 적립) 현재 글을 쓰고 있는 2016년 3월은 8% 적립입니다. 그럼 OKCASHBAG 사이트를 통해서 YES24 링크를 눌러 책을 구매하면 8%의 OKCASHBAG이 적립됩니다.

다섯번째 단계. 

YES24는 YES마니아 라는 회원제도를 운영중입니다. 매월 10만원씩 책을 구매한다고 가정하면 첫번째 책을 산 다음달엔 로얄회원, 그 다음달엔 골드회원, 그 다음달엔 플래티넘 회원이 되며, 각 단계마다 책 구매 금액의 1/2/3%를 추가 적립 해줍니다.

여섯번째 단계.

YES마니아 회원이 구입한 책에 대한 한줄평을 쓰면 건당 100점, 서평을 쓰면 600점의 포인트가 적립되어 한 책당 700점의 포인트가 적립되어 10만원 정도의 책 구매시 권당 13000원 안밖의 책값을 생각하면 일반적으로 8권정도에서 10권정도의 책이 구매 가능하므로 모든 책의 서평을 쓰면 약 5600점에서 7000점 정도의 포인트가 추가 적립 됩니다.

이는 10만원 기준으로 5.6%~7%의 할인이라 보시면 됩니다.

그럼 네번째 단계에서 8%, 다섯번째 단계에서 3%(플래티넘회원 가정시), 여섯번째 단계에서 약 6% 안밖 할인 된다고 볼때 17%정도 추가적인 할인을 받습니다.

10만원짜리 도서상품권을 산다고 가정하면 첫번째부터 여섯번째 단계까지 약 41.25%의 할인을 받게 됩니다.

일곱번째 단계입니다.

책을 살때 YES24 직배송 중고책을 한권씩 끼어서 삽니다. 그럼 5만원 이상 구매시 2천원의 추가 적립이 됩니다. 

10만원의 도서상품권을 두번에 나눠 5만원씩 책을 산다고 하면 약 4천점의 포인트가 추가로 적립됩니다. 10만원 기준으로 4%의 추가 할인을 받게 되는 셈입니다.

여덟번째 단계입니다.

서평을 매달 책을사고 꾸준히 써왔다면 YES24 블로그에는 스타블로거 제도를 운영하며 블루스타등급이상(매달 사는 책의 서평을 모두 쓴다면 블루스타 등급 이상이 됩니다.)이 되면 5만원 이상 책 구매시 2천포인트 적립 쿠폰을 줍니다.

그럼 책을 살때 5만원씩 두번에 나눠 사므로 한번은 추가적으로 2천점, 10만원 기준으로 2%의 추가 포인트 적립을 받게 됩니다.

10만원의 도서상품권 기준으로 일곱번째에서 4% 적립, 여덟번째에서 2% 적립되어 전체적으로 47.25% 정도 할인을 받게 됩니다.

참 긴 설명이었습니다. 하지만 긴 여정을 쭉 따라오셨다면 아주 놀라운 결과를 보게 되셨을 겁니다. 10만원의 도서상품권 구입으로 총 47% 안밖의 할인/적립 효과를 보았다는 것입니다.

물론 이 설명을 듣고 포인트가 여기저기 나눠지므로 할인으로 보기 어렵다는 분들이 계시겠지만, 신한카드의 포인트는 현금처럼 매달 사용가능하고, OKCASHBAG은 5만점 이상시 현금으로 송금해줍니다. YES24 포인트는 5천점이상 모이면 YES24에서 현금처럼 쓸 수 있는 YES머니로 1:1 교환이 됩니다.

이런 포인트들이 1~2회 책을 사는 것으로는 큰 효과를 볼 수 없지만 매달 책을 사본다면 아주 큰 효과를 보게 됩니다.

특히 읽고난 중고책을 YES24나 알라딘을 통해 50%정도 할인된 가격에 중고책 판매에 나선다면 거의 공짜와 다름없는 가격에 책을 매달 사볼 수 있다는 것이죠.

실제 7-8년 정도 매달 10만원씩 꾸준히 책을 사보고 있는데 중고로 판매하는 책의 수가 많지 않아 공짜는 아니지만 매달 47% 안밖의 할인된 가격에 책을 보고 있습니다.

매달 모이는 카드포인트는 다음달 도서상품권 구입때 사용이 가능하고, OKCASHBAG은 1년정도 모으면 5만원 이상이 되어 현금으로 돌려받고, YES24의 적립금은 YES머니로 돌려 다음번 책을 살때 또 이용합니다.

책값이 많이 비싸고, 예전만큼 할인하지 않아 체감 비용이 많이 올라간 요즘이지만.

조금만 불편을 감수한다면 많은 할인을 받아 아주 저렴한 가격에 책을 구매 할 수 있으니 많이 이용해보시기 바랍니다.

부동산에 관심을 가지고 본격적으로 공부한지 만 10년정도 되었습니다. 갈수록 어려운게 부동산 상승의 이유인것 같습니다. 부동산은 왜 오를까요? 두개의 아파트가 나란히 있는데 오르는 상승폭이 다릅니다. 왜그럴까요? 아파트는 많이 오르는데 오피스텔은 왜 적게 오를까요?

이글은 그런 생각들의 하다가 떠오르는 것들을 정리하는 글입니다.

최근 많이 나오는 뉴스 중 하나 입주물량에 대한 뉴스입니다. 한마디로 입주물량이 너무 많다는 것입니다. 그래서 곧 부동산 가격이 하락 할 것이라는 이야기가 많이 나오고 있습니다. 전국적으로 봤을때 틀린 이야기는 아닙니다. 90년대 초반 노태우 정권때 100만호 건설이후 가장 많은 물량이 쏟아지고 있으니까요. 그러나 그건 전국적으로 봤을 때의 이야기이고 서울은 다릅니다.

아래 표는 전국 입주물량과 서울입주물량입니다.

이렇게만 보면 굉장히 많은 주택이 늘어나는것 같습니다. 하지만 아래표와 비교해보시면 생각이 달라지실겁니다.

아래 표는 서울 멸실주택수 입니다.

아파트 재건축/재개발이 시작되면 아파트 공사가 시작되어 입주까지 보통 2년반에서 3년정도 걸립니다. 서울시 입주물량에서 2-3년전 멸실주택수를 빼면 실질적으로 전체적인 서울의 주택수는 크게 증가하지 않았습니다.

이유는 간단합니다. 서울은 더 이상 아파트를 새로지을 땅이 부족합니다. 마지막 빈땅이였던 마곡과 위례에 새로운 아파트들이 들어서면서 새로운 아파트를 지을 빈땅은 없다고 보시면 됩니다. 새로 입주하는 아파트는 그만큼의 주택을 멸실시키고 새로 짓는다고 보시면 됩니다.

경기도나 지방은 차이가 있습니다. 새로이 개발되는 토지위에 지어지는 경우가 대부분이라 절대적인 주택숫자가 늘어납니다. 그게 서울과 수도권의 큰 차이입니다. 물론 인천 같은 곳에선 재개발이 이루워지는 경우도 있습니다만 여전히 사람들이 매력적으로 여기는 곳은 송도, 청라와 같은 신도시로 구도심 재개발보다 사람들이 신도시를 더 선호하는 양상을 보입니다.

그럼 현재 수도권에 증가하는 아파트가 서울에 미치는 영향은 무엇이 있을까요?

위 표에서 보듯이 수도권이 아파트 공급이 어마어마 하게 늘어나고 있습니다. 이러한 공급으로 서울의 아파트 가격이 하락하지는 않습니다. 대부분 수도권으로 나가는 경우는 같은 가격으로 서울에서 오래된 아파트에 살기보다는 수도권에서 넓고 깨끗한 새아파트에 살기를 원해서 나가는 경우가 많으며, 특히 전세의 경우 서울의 급격한 전세가 상승으로 수도권으로 밀려나가게 되는 경우가 많습니다.

결국 서울에 살기 원하지만 서울이 너무 비싸서 수도권으로 나가는 것이므로 서울 집값에 큰 영향을 끼치지는 않습니다. 일례로 전세만 하더라도 김포나 동탄의 경우엔 입주물량 증가로 전세가가 큰폭으로 하락했지만 서울은 오히려 오르고 있는 상황이죠. 단, 너무 오르다보니까 몇년전처럼 전세를 나간다고 해서 당일날 나가거나 하는 경우는 적어진듯 합니다. 너무 비싸서 전세가 나가는데 시간이 걸릴뿐 전세가는 조금씩 오르고 있거나 최소한 보합세를 유지하고 있습니다.

결국 서울의 집값은 현재 공급물량이 증가한다고 해서 크게 영향을 받지 않습니다. 오히려 멸실주택대비 큰 차이가 없다는 것은 실질적으로 공급량이 매우 적다는 것이죠.

이때 알아두셔야 할것은 매년 30만쌍이 결혼을 하고, 젊은 신혼부부는 농촌보다는 일자리가 많은 서울 및 수도권과 광역시에서 집을 많이 구하고, 제일 선호하는 주거형태는 아파트이고, 그중에서도 자가가 으뜸이지만 너무 비싸니 차선으로 전세를 많이 찾습니다.

하지만 전세시장엔 기존에 전세를 계속 살고 있던 가구가 있습니다. 거기에 신혼부부들이 가세하고, 꼭 신혼부부가 아니더라도 월세살다가 월세내기보다 전세대출받아서 사는게 이득이란걸 깨닫고 전세시장에 뛰어드는 싱글들까지 생각하면 서울의 아파트 수요는 지속적으로 증가한다고 봐야합니다.

수요는 증가하는데 공급은 안늘어난다면 가격은 상승하게 되어있습니다.

공급대비 수요가 큰게 매매가 되었든 전세가 되었든 서울의 집값이 지속적으로 상승하는 이유입니다. 물론 단 한가지가 아니라, 이전 글에서 이야기 했던 서울의 면적대비 인구밀도 에 공급부족이 더해지는 것이죠. 세상엔 한가지 이유로 이뤄지는 것들은 없습니다. 여러가지 이유들이 모여서 어떤 상황이 벌어지는 것이죠.

다음글에선 면적과 인구밀도, 공급부족이외에 다른 원인들에 대해서 더 알아보도록 하겠습니다.