LH 신축매입임대 신청 폭주 속 착공률 5%에 그친 내막과 약정 해지 사태의 진상

정부의 핵심 주택 공급 정책 중 하나인 한국토지주택공사(LH)의 신축매입임대 사업이 심각한 병목 현상을 겪고 있습니다. 민간 사업자들의 매입 신청은 크게 늘어났으나, 정작 실제로 공사에 들어간 비율은 전체 신청 물량의 5% 수준에 불과한 것으로 파악되었습니다.

서민 주거 안정을 목표로 추진 중인 대규모 주택 공급 계획이 현장에서 제대로 작동하지 않으면서 실제 입주까지는 상당한 기간이 걸릴 전망입니다. 사업 신청 단계부터 실제 착공 및 완공에 이르기까지 진행이 지연되는 이유와 약정 해지가 늘어나는 원인을 면밀히 짚어볼 필요가 있습니다.

매입 약정 체결 대비 극히 저조한 실제 착공 실태

국회와 공공기관의 최신 제출 자료에 따르면 LH가 추진하는 신축매입임대 사업의 매입 약정 및 착공 현황은 극심한 불균형을 나타내고 있습니다. 사업 추진을 위해 민간 건설사 및 시행사로부터 접수한 매입 신청 물량은 크게 증가했지만, 심사 및 약정 체결을 거쳐 실제로 땅을 파고 공사에 들어간 현장은 극소수에 불과합니다.

전체 매입 약정 물량 가운데 실제 착공에 들어간 비율은 약 5% 안팎에 머물고 있습니다. 이는 매입 약정이 체결된 주택이라 하더라도 상당수가 인허가 지연, 토지 확보 실패, 공사비 증액 등의 걸림돌에 막혀 사업이 멈춰 서 있음을 의미합니다. 숫자로 보이는 공급 목표치와 실제 공급 가능한 실물 주택 사이의 격차가 가파르게 벌어지고 있습니다.

토지 미확보와 금융 비용 상승에 따른 계약 파기 및 약정 해지

신축매입임대 공정이 멈추거나 백지화되는 가장 큰 요인은 토지 소유권 확보 실패와 사업성 악화입니다. 민간 사업자가 LH와 매입 약정을 체결할 당시에는 조건부로 토지 매입 계획을 제출하지만, 이후 토지주와의 가격 협상에 실패하거나 토지 매입 자금을 조달하지 못하는 사례가 빈번하게 발생합니다.

• 토지 매입 실패: 약정 체결 후 토지 가격이 급등하거나 지분권자 간 의견 불일치로 인해 부지 확보가 무산되어 약정이 해지되는 현상이 잇따르고 있습니다.
• 금리 상승 및 금융 비용 부담: 고금리 기조가 유지되면서 사업자가 프로젝트 파이낸싱(PF)이나 브릿지론을 일으킬 때 발생하는 이자 부담이 커졌습니다. 이는 민간 시행사의 자금난을 가중시키는 원인이 됩니다.
• 공사비 인상에 따른 사업성 악화: 원자재 가격과 인건비가 지속적으로 상승함에 따라 LH가 산정한 매입 단가로는 건설 비용을 감당하기 어려운 구조적 한계가 발생합니다. 수익성이 맞지 않는다고 판단한 민간 사업자들이 스스로 사업을 포기하고 약정을 해지하는 경우가 급증하고 있습니다.

인허가 지연과 매입 감정평가 마찰에 따른 공급 적체

행정적인 절차와 단가 산정 방식을 둘러싼 갈등 역시 주택 공급 속도를 떨어뜨리는 주요 요소로 작용합니다. 신축 주택을 임대주택으로 전환하려면 지자체의 건축 허가 및 승인 절차를 거쳐야 하는데, 이 과정에서 발생하는 소요 시간이 당초 예상보다 길어집니다.

또한 완공 후 LH가 매입할 때 적용하는 감정평가액을 두고 LH와 민간 건설사 간의 시각 차이가 큽니다. LH는 공공재정 투입의 적정성을 확보하기 위해 엄격한 단가 검증을 실시하는 반면, 건설사는 가파르게 오른 실제 신축 비용이 감정평가에 제대로 반영되지 않는다고 주장합니다. 이로 인해 매입 가격을 확정 짓지 못하고 협의가 난항을 겪으면서 준공 및 입주 일정이 지연되는 악순환이 반복됩니다.

주거 안정을 위한 실질적 공급 집행력 확보의 필요성

신축매입임대 제도는 서민과 청년층에게 신속하게 주택을 공급할 수 있는 방안으로 주목받았습니다. 그러나 현재와 같이 약정 체결에만 집중하고 실제 착공 및 입주로 이어지지 못하는 구조가 지속된다면 시장의 신뢰를 얻기 어렵습니다.

단순히 매입 약정 수량을 늘리는 외형적 목표 달성에서 벗어나, 실제 토지 확보 여부를 엄격히 검증하고 합리적인 공사비 반영 구조를 마련하는 등 실질적인 착공률을 끌어올리는 대책이 시급합니다. 현장의 목소리를 반영한 절차 개선이 이루어지지 않는다면 공급 병목 현상은 당분간 계속될 것으로 예상됩니다.