성남 상대원 2구역 재개발: 둔촌주공보다 독하다 진흙탕

https://www.youtube.com/watch?v=WuKhGefGpSA

* 본 글은 영상 내용을 정리한 글 입니다. 작성자 개인 의견은 전혀 없습니다.

한줄요약 : 성남 재개발 사업에서 시공사 교체를 둘러싼 갈등은 왜 발생했을까? 조합은 하이엔드 브랜드 '아크로' 적용과 공사비 증액을 요구했지만 시공사는 거부했고, 결국 금품수수 의혹까지 불거지며 사업이 지연되고 있습니다.

---

1. 성남 재개발 사업, 시공사 교체를 둘러싼 갈등의 전말

성남 상대원2구역 재개발 사업에서 시공사 교체를 둘러싼 갈등은 브랜드, 공사비, 금품수수 의혹 등 복합적인 문제로 인해 사업이 지연되고 있다.

---

 

1.1. 사업 개요 및 갈등의 시작

1. 성남 상대원2구역 재개발 사업 현황
   • 약 5천 가구를 조성하는 대형 사업장으로, 조합원은 2천 명 이상이며 총사업비는 약 2조 원에 달한다.
   • 해당 지역은 사업성이 좋은 재개발 지역으로 평가된다.
   • 현장은 철거가 완료되었으나 교회와의 협의 지연으로 이주 및 철거가 늦어졌다.
2. 시공사 교체로 인한 갈등 심화
   • 교회와의 합의 후 착공을 앞둔 시점에서 시공사 교체로 인해 갈등이 발생했다.
   • 착공을 앞둔 시점에서 시공사를 교체하는 것은 매우 이례적이며 큰일이다.
   • 이주 및 철거가 완료된 상황에서 시공사를 교체하면 이주비 등 하루에 약 1억 원의 이자가 발생하는 등 막대한 비용이 발생한다.
3. 갈등의 주요 원인: 브랜드 및 공사비 문제
   • 브랜드 갈등: 조합은 기존 '편한세상' 대신 대림(DL)건설의 하이엔드 브랜드인 '아크로' 적용을 요구했으나, DL이 거부했다.
     • '아크로' 브랜드 적용을 위해서는 층고를 높여야 하지만, 성남 지역의 고도 제한으로 일반 분양이 줄어 사업성이 타격받고 설계 변경으로 기간이 늘어난다는 DL의 주장이 있었다.
     • 조합은 안양 호계동에는 '아크로' 브랜드를 붙여주면서 성남에는 왜 안 되냐고 반발했다.
     • DL은 자체 브랜드 위원회를 통해 설계 특화, 주차장 확대, 마감재 업그레이드 등을 제안했으나 '아크로' 적용은 어렵다는 입장을 유지했다.
     • 결국 DL은 '이편한세상 성남 더 시그니처'라는 리미티드 에디션 브랜드를 제안했으나 조합은 이를 받아들이지 않았다.
   • 공사비 갈등: 2015년 평당 약 460만 원으로 책정되었던 공사비가 착공을 앞두고 DL은 평당 780만 원을 제시했고, 이후 평당 690만 원까지 의견을 좁혔다는 DL의 주장과 달리 조합은 70% 증액에 대한 산출 내역서 미제출을 문제 삼았다.
     • DL은 산출 내역서 작성에 물리적인 시간이 필요하며, 5만 페이지 이상의 산출 내역서를 2월에 제출했다고 주장했다.
     • 그러나 조합은 12월에 시공사 교체를 추진했기 때문에 2월에 제출된 산출 내역서는 너무 늦었다고 판단했다.
     • 조합은 산출 내역서에 '개봉 금지' 표기가 되어 있어 검토조차 할 수 없었다고 주장하며 반송했다.
   • 물가 상승분 반영 문제: 계약 시 물가 상승 4%까지는 부담하고, 4% 초과 시 협의하기로 했으나, DL은 4% 초과분에 대해 조합이 부담해야 한다고 주장했다.
     • 조합은 물가 상승분이 높을 경우 정확한 계산이 어렵고, 협의 과정에서 조합에게 떠넘기는 것이라고 반발했다.
     • 이후 DL은 4% 초과 물가 상승분까지 자신들이 부담하겠다고 제안하며 평당 680만 원에 공사를 제안했다.

---

1.2. 금품수수 의혹 및 조합장 해임

1. 조합장 금품수수 의혹 발생
   • 사업장 관리 전직 DL 직원이 마감재 업체로부터 1억 원을 조합장에게 전달했다는 자수를 하면서 의혹이 불거졌다.
   • 조합장은 금품 수수 사실을 부인하며, 전달한 DL 직원이 중간에서 돈을 가로챈 것이라고 주장했다.
2. 조합장 해임 및 법적 대응
   • 금품수수 의혹과 시공사 교체 갈등 속에서 조합 내 비상대책위원회가 꾸려졌고, 4월 4일 조합장 해임 총회가 열렸다.
   • 해임된 조합장은 효력 정지 가처분을 신청했고, 법원이 이를 받아들여 직위를 회복하고 업무에 복귀했다.
   • 직위 복귀 후 조합장은 4월 11일 DL ENC와의 계약 해지 안건을 총회에 상정했다.

---

 

1.3. 시공사 교체 과정 및 법적 쟁점

1. 시공사 계약 해지 및 새로운 시공사 선정 시도
   • 4월 11일, 조합은 DL ENC와의 계약 해지 총회를 통과시켰다.
   • 시공사 해지는 현장 참석률 20% 이상, 과반수 동의로 가능하지만, 새로운 시공사 선정은 과반수 참석이 필요하다.
   • 오후에 열린 GS건설을 신규 시공사로 선정하는 총회에서는 과반수 참석 요건을 충족하지 못해 부결되었다.
2. 시공사 교체의 법적 근거 및 과거 사례
   • 시공사 해지 및 선정 요건은 도시정비법에 명시되어 있다.
   • 법은 기존 시공사 교체보다 새로운 시공사 선정의 중요성을 더 크게 본다.
   • 신반포 15차 래미안 원펜타스 사례:
     • 2017년 대우건설 선정 후 2019년 착공 전 공사비 600억 원 증액 요구로 갈등 발생.
     • 조합은 설계 변경에 따른 공사비 증액은 인정했으나, 600억 원은 과도하다고 판단.
     • 결국 대우건설이 해지되고 삼성물산이 새로운 시공사로 선정됨.
     • 대우건설은 유치권 행사 등 법적 대응을 했으나, 1심에서 기각되었던 가처분이 항고심에서 조합 승소로 뒤집혀 강제 집행 진행.
     • 착공이 약 2년 지연되었으며, 법원의 판결에 따라 시공사 교체 여부가 결정됨.
     • 법원은 대우건설의 시공사 지위는 인정했으나, 이미 공사가 진행 중이므로 실익이 없다고 판단하여 손해배상만 인정함.
   • 방화 6구역 사례:
     • 현대산업개발 선정 후 공사비 증액 문제로 갈등 발생.
     • 삼성물산으로 시공사 교체, 착공이 약 1년 지연됨.
3. 시공사 교체 시 예상되는 지연 및 비용 증가
   • 시공사 교체는 최소 1~2년, 길게는 3~4년의 공사 지연을 야기할 수 있다.
   • 공사 지연은 이주비 이자 증가 등 조합원에게 추가적인 비용 부담을 안긴다.
   • 우크라이나 전쟁과 같은 외부 이벤트 발생 시 물가 상승으로 사업성에 타격을 줄 수 있다.
   • 시공사 교체 과정에서 발생하는 소송으로 인해 조합원에게 손해배상 책임이 발생할 수 있다.
   • 시공사 지위 확인 소송 등 법적 분쟁이 길어질 경우, 유치권 행사 등으로 현장 점유가 지속될 수 있다.
   • 조합이 공탁금을 걸고 손해배상 책임을 인정하면 새로운 시공사 선정이 가능할 수 있다.

---

1.4. 조합원들의 입장 및 향후 전망

1. 조합원들의 분열 및 총회 준비
   • 조합원들은 DL과 계속 사업을 해야 한다는 입장과 시공사를 교체해야 한다는 입장으로 나뉘어 있다.
   • 기존 조합장 해임을 추진하는 측은 4월 30일 총회를 준비 중이며, DL과의 사업을 지지할 가능성이 높다.
   • 현 조합장 측은 5월 1일 총회를 열어 시공사 교체를 추진하며, 참석 조합원에게 55만 원의 참석비를 지급하겠다고 밝혔다.
   • 참석비 지급은 조합원 매표 행위라는 비판도 제기된다.
2. 조합 운영의 구조적 한계 및 개선 방안
   • 재개발 재건축 사업은 조합원들의 의견 충돌과 설계 변경 요구로 인해 기간과 비용이 증가하는 구조적 한계를 가진다.
   • 개선 방안:
     • 시공사 선정 전 설계를 공모하여 조합원들이 확정된 설계안을 바탕으로 시공사를 선정하는 방식.
     • 한번 확정된 설계는 변경하지 않고, 가장 저렴하게 공사할 수 있는 시공사를 선정해야 한다.
   • 현실적인 어려움:
     • 시공사가 설계 변경 및 특화 설계를 제안하며 추가 비용을 요구하는 경우가 많다.
     • 조합원들의 마음이 변하여 설계를 바꾸고 싶어 하는 욕구가 발생할 수 있다.
   • 악순환의 고리:
     • 조합원들의 변경 요구와 시공사의 추가 비용 요구가 반복되며 악순환이 발생한다.
3. 향후 전망 및 시사점
   • 성남 상대원2구역 재개발 사업은 분당신도시 이주 단지로서 중요한 역할을 하지만, 현재의 갈등으로 인해 2030년 이후에나 완공될 것으로 예상된다.
   • 이러한 지연은 전세값 상승 등 주변 지역에도 영향을 미칠 수 있다.
   • 시공사 선정 후에는 최대한 설계를 변경하지 않고 사업을 진행하는 것이 중요하다.
   • 조합원들의 의견 조율과 합리적인 의사결정이 사업 성공의 열쇠가 될 것이다.