1가구 2주택 부동산 임대소득, 누구 명의로 할까? 남편 vs 아내 vs 법인 완벽 비교

 

요즘 주택이나 오피스텔을 추가로 매입해 월세 수익을 올리려는 분들이 많습니다. 그런데 수익을 올리는 것만큼 중요한 게 바로 명의 설정입니다.
특히 맞벌이 부부, 혹은 한쪽만 소득이 있는 가정의 경우 명의 선택에 따라 세금, 4대 보험료, 유지비가 크게 달라질 수 있습니다.

이번 글에서는 다음과 같은 조건을 가진 부부의 사례를 통해, 명의에 따른 비용 차이를 정리해보겠습니다.

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📌 상황 설정

• 남편: 연봉 8,000만 원의 직장인 (근로소득자)
• 아내: 전업주부 (소득 없음)
• 현재 1가구 1주택 (남편 명의)
• 추가로 주택 또는 오피스텔을 매입하여 월세 수익 발생
• 월세 수익: 월 200만 원 → 연간 2,400만 원
• 유지비: 연간 재산세 100만 원 + 관리비 120만 원
• 법인 운영 시 회계비용 120만 원 가정

이 임대부동산의 명의를 누구로 설정하느냐에 따라 어떤 차이가 발생할까요?

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💡 명의별 세금 및 비용 비교

항목 남편 명의 아내 명의 법인 명의

소득세	7,520,000원	2,520,000원	2,520,000원
건강보험료	0원 (직장가입자)	1,572,000원	없음
국민연금	0원 (직장가입자)	2,160,000원	없음
기타 유지비	2,200,000원	2,200,000원	3,400,000원 (재산세+기장료 포함)
총 부담 비용	9,720,000원	8,452,000원	5,920,000원

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📊 결과 분석

✅ 남편 명의

• 총 부담이 가장 큽니다.
• 이미 고소득 구간(8천만 원)이기 때문에 월세 소득까지 합산되면 세율이 높아집니다.
• 건강보험료나 연금은 추가로 부과되지 않지만, 종합과세로 인한 누진세 부담이 큽니다.

✅ 아내 명의

• 세금은 낮지만 4대 보험이 새로 부과됩니다.
• 무소득자에서 지역가입자로 전환되며 건강보험료와 국민연금이 발생합니다.
• 전체 부담은 남편 명의보다는 적지만, 보험료 부담이 은근히 큽니다.

✅ 법인 명의

• 총 부담이 가장 낮습니다.
• 소득세가 10% 수준의 법인세로 고정되고, 4대 보험이 아예 없습니다.
• 다만, 회계 관리 및 기장료 등 법인 운영비가 추가로 들며, 수익이 커질수록 2중 과세(법인세+배당소득세) 문제도 고려해야 합니다.

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📌 세무사의 결론: 누구 명의가 유리할까?

1. 소득세만 고려하면? → 무소득자인 아내 명의
2. 전체 비용(세금+보험료+관리비)까지 고려하면? → 법인 명의
3. 단순하게 진행하고 싶고, 관리가 귀찮다면? → 아내 명의도 나쁘지 않음
4. 고소득자인 남편 명의는 가장 불리한 선택

하지만 중요한 건 단순히 세금만 볼 게 아니라 장기적인 부동산 매각, 추가 투자 계획, 상속까지 고려한 전략입니다.
또한, 아내 명의나 법인 명의로 설정할 경우 자금 출처 소명을 꼼꼼히 준비해야 추후 세무조사를 피할 수 있습니다.

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궁금하신 점이나 케이스별 전략이 필요하시면 전문가 상담을 통해 안전하게 설계해보시길 추천드립니다.
가장 좋은 절세는 ‘합법적이고 명확한 준비’에서 시작됩니다.

* 이건 하나의 사례로 실제 위와 같은 상황이 된다면 세무사와 상의 해보시기 바랍니다.
특히 계속적으로 두채, 세채 늘려가는 케이스라면 세무사와 상담해 장기적인 계획을 세우시기 바랍니다.
나중에 명의 바꾸는데에는 최소 수백~수천까지 비용이 들어갑니다.