개인회생 중 전세보증금, 어떻게 처리될까요?

개인회생을 준비하는 분들 중에는 전세나 월세로 거주하는 분들이 많습니다. 특히 전세로 사는 분들 중엔 대부분 전세자금대출을 활용한 경우가 많죠. 그래서 종종 묻게 되는 질문이 있습니다.
"개인회생을 신청하면 내 전세보증금은 어떻게 되는 거죠?"

오늘은 개인회생 절차에서 전세보증금이 어떻게 평가되고 반영되는지, 그리고 대출이 있을 경우엔 어떻게 달라지는지 구체적으로 알아보겠습니다.

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전세보증금, 대출 여부에 따라 달라집니다

전세보증금의 처리 방식은 크게 전세자금대출이 있는 경우와 없는 경우로 나뉘게 됩니다.

1. 전세자금대출이 없는 경우

이 경우, 전세보증금 전체가 ‘재산’으로 간주됩니다.
다만 무조건 다 반영되는 건 아닙니다.
해당 지역의 '소액임차인 최우선변제금' 범위까지는 면제재산으로 인정되어 공제됩니다.

예를 들어 지방에서 전세보증금이 7,500만 원이라면,
해당 지역의 최우선변제금 2,500만 원을 공제한 5,000만 원이 재산으로 인정되어 청산가치로 반영됩니다.

2. 전세자금대출이 있는 경우

이 경우 가장 먼저 확인해야 할 것은 대출의 성격입니다.
즉, 담보대출인지 아니면 일반 신용대출인지를 확인해야 합니다.

확인 방법은 간단합니다. 대출받은 은행에 전화해서 이렇게 물어보면 됩니다:

• "이 대출에 질권 설정이 되어 있나요?"
• "채권 양도양수 계약이 체결되어 있나요?"

질권 설정이 되어 있거나 채권 양도양수 계약이 되어 있다면,
이는 담보대출로 보게 됩니다.

이 경우, 은행이 보증금 반환 청구권을 갖게 되므로 임차인은 보증금을 직접 돌려받지 못합니다.
따라서 개인회생 청산가치 계산 시 해당 금액은 재산에서 제외됩니다.

예시로 정리해볼게요:

• 보증금: 1억 원
• 전세대출(담보형): 5천만 원
• 소액임차인 면제금: 2,500만 원

→ 청산가치는 1억 원 - 5천만 원(대출) - 2,500만 원(면제금) = 2,500만 원만 반영됩니다.

반대로, 전세자금대출이 일반 신용대출이라면?

이 경우는 상황이 조금 다릅니다.
보증금 전체가 임차인 소유로 간주되기 때문에, 면제재산을 제외한 나머지 금액이 전부 청산가치에 포함됩니다.

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추가로 자주 묻는 질문 정리

1. 배우자 명의로 받은 전세대출은 어떻게 되나요?
→ 신청인 본인이 채무자가 아니라면, 질권 설정 여부와는 무관합니다.

2. 사업장 보증금은 어떻게 되나요?
→ 사업용 건물은 주거용이 아니므로, 면제재산으로 인정되지 않습니다.
즉, 전액 재산으로 청산가치에 반영됩니다.

3. 개인회생을 하면 전세대출 연장은 가능할까요?

• 신용대출일 경우: 회생 절차 종료 후 보증금 돌려받아 다른 집 계약 가능
• 담보대출일 경우: 은행이 보증금을 회수하므로, 연장 및 보증금 반환에 제약이 생깁니다
• 회생 신청 시 신용등급 변동 때문에 연장 거절될 수도 있으니 주의가 필요합니다

단, 전세 계약 기간까지는 거주하는 데에는 문제가 없습니다.

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요약합니다

개인회생을 신청할 때 전세보증금이 있다면,
그 보증금이 담보대출과 연결되어 있는지 여부에 따라 청산가치가 달라집니다.

• 담보대출이면 해당 금액만큼 재산에서 공제
• 신용대출이면 보증금 전체에서 소액임차금만 공제하고 나머지는 재산으로 반영

이처럼 전세보증금의 성격을 정확히 파악하지 않으면 불필요하게 많은 금액을 변제해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

개인회생은 복잡한 재산 구조와 채권 분류를 정확히 반영해야 하는 만큼,
경험 많은 전문가와의 상담을 통해 진행하는 것이 매우 중요합니다.

혼자 고민하지 마시고, 꼼꼼히 확인해서 불이익 없이 절차를 밟아가시길 바랍니다.