그 집 세입자에게 우선적으로 파세요 - 정책으로 시장 흔들면 벌어지는 일들

 

최근 정치권에서 나온 한 가지 법안이 부동산 시장을 뜨겁게 달궜습니다.
바로 임대주택에 거주한 임차인에게 우선 매수권을 주자는 내용의 법안입니다.
결론부터 말하자면, 발의된 지 일주일도 안 돼서 철회되었지만
그보다 중요한 건 이 같은 방향의 시도가 앞으로도 반복될 수 있다는 점입니다.

이번 글에서는 이 법안이 무엇이었고, 왜 논란이 되었는지,
그리고 그 파장이 현재 부동산 시장에 어떤 영향을 미치고 있는지 알아보겠습니다.

---

■ “임차인이 먼저 사야 한다”는 발상

문제가 된 법안의 내용은 이렇습니다.

• 민간 임대주택에 10년 이상 거주한 임차인에게
• 매매 시 감정가를 기준으로 우선 매수권을 부여
• 가격은 임차인과 매도자가 각각 지정한 감정평가사의 평균가로 결정

이렇게만 보면 “오, 임차인 보호네?”라고 생각할 수도 있겠지만
문제는 누구의 재산인지, 그리고 누구의 권리인지에 대한 근본적인 질문으로 이어집니다.

사유재산에 대해 국가가 개입하여 가격과 매수자를 제한하는 구조는
결국 공급자에게 큰 부담이 되기 때문입니다.

---

■ 법안은 철회됐지만 메시지는 남았다

이번 법안은 개인 임대사업자가 아닌 기업형 민간임대사업자를 대상으로 한 것이었습니다.
하지만 철회되는 과정에서도 헷갈리는 메시지를 남겼고,
“언제든 비슷한 법안이 나올 수 있다”는 우려를 키웠습니다.

정치권은 계속해서 임차인 편에 선 듯한 제도를 발의하고
여론이 안 좋으면 슬쩍 물리는 식의 반복을 하고 있는 셈입니다.

• 과거 종신 계약 보장 법안 시도
• 과거 전세 계약 10년 보장 법안 시도
• 임대차 3법 개정 관련 논의
• 최근 토지거래 허가구역 확대 조치 등

모두 같은 맥락의 흐름에 있습니다.

---

■ 공급 억제하는 규제, 누구에게도 이롭지 않다

정치권에서는 입을 모아 “공급을 늘리겠다”고 외칩니다.
하지만 현실은 정반대입니다.

• 규제는 늘고
• 공급자는 위축되고
• 건설사는 분양 리스크에 눈치만 보는 상황

이런 가운데 “싸게 팔아라”, “우선권 줘라” 같은 요구가 계속되면
신규 주택 공급은 줄 수밖에 없습니다.

“집은 오래 살았으니 내 거야”라는 식의 접근은
단기적으로는 따뜻해 보일 수 있지만
장기적으로는 더 큰 전세난, 집값 상승을 불러올 수 있습니다.

---

■ 실제 시장 반응은?

강남, 과천은 신고가… 풍선효과도 감지

시장도 이런 분위기를 감지하고 있습니다.
서울 강남권, 과천 같은 인기 지역은 여전히 신고가 행진을 이어가고 있고
동작, 마포, 성동 같은 2선 지역들로 수요가 분산되는 현상도 감지되고 있습니다.

사람들은 생각합니다.

“규제가 있는 지역 말고, 지금이라도 먼저 사두자.”

그 결과 일부 지역은 다시 들썩이고 있는 모습입니다.
공급을 늘려야 가격이 잡히는데, 규제로 인해 공급 신호가 꺼지고 있다는 해석입니다.

---

■ 공급은 말뿐… 현실성 있는 정책은 아직

정치권은 GTX, 용적률 완화, 재건축 완화 등
화려한 공급 공약을 내놓고 있지만 구체성은 부족합니다.

건설사들은 원자재값 상승, 분양가 상한 등으로 인해
공사에 뛰어들기엔 너무 많은 리스크를 떠안아야 하는 상황이고
조합들도 경쟁 입찰을 기대하기 어려워 수의계약이 늘어나는 추세입니다.

---

■ 오피스텔, 소형 구축… 대체 투자처도 등장

아파트가 너무 비싸지니 이제는 오피스텔이나 지방 소형 구축 아파트에
투자자들이 관심을 돌리는 움직임도 나타나고 있습니다.

• 오피스텔은 규제가 심하지만 규제 완화를 선제적으로 기대하는 투자자들이 존재
• 지방의 1억 원 이하 소형 구축 아파트에 “몰렸다가 빠지는” 현상도 일부 감지

하지만 이런 투자들은 변동성이 크고 리스크도 높기 때문에 신중해야 합니다.

---

■ 전세 가격은 오른다… 입주 물량은 줄고, 금리는 내려가고

서울과 수도권은 입주 물량 부족과 금리 인하 기대감이 겹치며
전세 가격이 조금씩 오르고 있습니다.

지방도 일부 수요는 서울로 몰리고 있지만,
공급이 부족한 지방 도시는 전세·월세가 더 크게 뛸 가능성도 있습니다.

---

■ 낡은 아파트가 늘어나면서 나타날 문제들

서울 아파트의 25%가 30년 이상 된 노후 아파트입니다.
사람들은 여전히 신축을 선호하고,
그 신축을 만들기 위해선 재건축, 재개발이 활성화되어야 합니다.

하지만 현 시점에서 재건축은
규제와 사업성 부족으로 인해 쉽게 나서기 어려운 상황입니다.

결과적으로 공급이 줄고, 그로 인해 신축은 더 비싸질 수밖에 없는 구조입니다.

---

■ 결론: “제발, 시장을 안정시키려면 공급부터 생각하세요”

부동산 시장은 단순히 “누구 편을 들어주자”의 문제가 아닙니다.
장기적으로 안정적인 주거 환경을 만들기 위해서는
정확한 수요·공급 균형과 현실적인 정책 설계가 필수입니다.

지금처럼 공급자를 위축시키고, 규제를 남발하면서
“공급 확대”를 외쳐봐야 시장에서는 아무도 믿지 않습니다.

정책이 아니라 신뢰가 시장을 움직입니다.
정책의 말 한마디가 수천만 원, 수억 원의 시장 가치를 흔들 수 있는 지금,
책임 있는 입법과 실행이 그 어느 때보다 중요합니다.