서울 공시가격 18.67퍼센트 상승의 습격, 우리 집 보유세는 안전할까?

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현실화율 동결이라는 사탕발림 뒤에 숨겨진 역대급 공시가격 폭등의 실체

올해 국토교통부가 발표한 2026년 공동주택 공시가격안을 보고 밤잠 설친 분들 많으실 겁니다. 정부는 시세 반영률인 현실화율을 4년째 69퍼센트로 묶어두었다며 생색을 냈지만, 정작 뚜껑을 열어보니 서울은 18.67퍼센트라는 경이로운 상승률을 기록했습니다. 전국 평균인 9.16퍼센트보다 두 배 이상 높은 수치이자, 2000년대 이후 손꼽히는 폭등세입니다.

결국 현실화율을 고정해도 집값 자체가 오르면 세금은 피할 수 없다는 진리가 증명된 셈입니다. 특히 강남 3구는 24.7퍼센트, 성동구는 29퍼센트 넘게 공시가격이 뛰면서 해당 지역 소유자들은 그야말로 패닉 상태에 빠졌습니다. 반면 지방은 3퍼센트대 상승에 그치거나 오히려 하락한 곳도 있어, 서울과 지방 사이의 자산 양극화는 세금 부담에서조차 극명하게 갈리고 있습니다.

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연봉보다 무서운 세금 고지서, 강남권 1주택자 보유세 1,000만 원 추가 지출 시대

이제 공시가격은 숫자가 아니라 실제 내 지갑에서 나갈 현금이 되었습니다. 서울의 고가 단지들을 중심으로 보유세(재산세+종합부동산세) 부담은 감당하기 버거운 수준까지 올라왔습니다. 1주택자라 하더라도 공시가격이 30퍼센트 이상 오른 단지들은 세금 증가 폭이 50퍼센트를 넘나들고 있습니다.

대표적으로 반포 래미안 원베일리 전용 84제곱미터 소유자는 작년보다 1,026만 원이나 늘어난 2,855만 원을 세금으로 내야 합니다. 압구정 신현대 9차 역시 1년 만에 보유세가 1,000만 원 넘게 폭증하며 3,000만 원에 육박하게 되었습니다. 마포나 용산 같은 한강벨트 지역도 사정은 다르지 않습니다. 문제는 이들이 모두 투기꾼이 아니라는 점입니다. 은퇴 후 집 한 채 가진 고령자나 중산층 가구 입장에서 연간 수천만 원의 세금은 생계를 위협하는 수준의 타격이 될 수밖에 없습니다.

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세금 압박이 부른 매물 적체와 전세 실종, 시장의 기형적 왜곡

정부는 보유세를 높여 다주택자의 매물을 유도하려 했고, 실제로 서울 아파트 매매 매물은 늘어나는 추세입니다. 세금 부담을 이기지 못한 급매물들이 시장에 나오면서 가격 하락 압력이 생기는 것은 정부가 의도한 방향일지 모릅니다. 하지만 동전의 뒷면처럼 임대 시장에는 거대한 재앙이 닥치고 있습니다.

다주택자들이 보유세 부담을 덜기 위해 전세를 놓던 집을 팔거나 본인이 직접 입주하면서 전세 공급이 급감하고 있습니다. 실제로 서울 전세 매물은 작년 대비 33퍼센트 이상 줄어들었고, 일부 지역은 70퍼센트 넘게 매물이 사라지는 '전세 가뭄' 현상이 나타나고 있습니다. 매매가는 주춤해도 전세가는 매물 부족으로 인해 신고가를 경신하는 모순적인 상황이 벌어지고 있는 것입니다.

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결국 세입자가 뒤집어쓰는 세금, 조세 전가가 만드는 '월세 난민'의 비극

경제학적 관점에서 늘어난 보유세는 결국 임차인에게 전가될 가능성이 매우 높습니다. 집주인은 늘어난 세금 비용을 보전하기 위해 전세금을 올리거나, 아예 전세를 월세로 전환하여 매달 세금을 낼 현금을 확보하려 합니다. 한국조세재정연구원의 데이터에 따르면 공시가격이 10퍼센트 오를 때 전세가는 1.3퍼센트 정도 동반 상승하는 것으로 나타납니다.

특히 학군 수요가 몰리는 강남이나 직장인 수요가 많은 도심 역세권은 이러한 전가 효과가 즉각적으로 나타납니다. 집주인의 세금 고지서 숫자가 늘어날수록 세입자의 월세 계약서 숫자도 함께 커지는 구조입니다. 정부가 부과한 보유세가 결국 서민과 청년층의 주거비 상승으로 이어지는 역설이 현실화되고 있습니다.

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하반기 공급 부족과 세금 파동의 결합, 임대차 시장의 대혼란에 대비해야

더욱 우려스러운 부분은 2026년 하반기 서울의 입주 물량이 예년보다 현저히 줄어든다는 점입니다. 세금 부담으로 인한 전세 공급 감소에 신축 공급 절벽까지 겹치면 임대 시장의 불안은 통제 불가능한 수준으로 치달을 수 있습니다. 종부세 대상 주택이 전국적으로 53퍼센트나 급증한 상황에서, 세금 인상의 여파는 이제 고가 주택을 넘어 중저가 지역까지 도미노처럼 번지고 있습니다.

임차인들은 계약 만료 전부터 주변 시세와 매물 현황을 꼼꼼히 파악해야 합니다. 집주인의 전세금 인상 요구나 월세 전환 제안에 대비해 자금 계획을 선제적으로 세울 필요가 있습니다. 반면 집주인들은 무리한 임대료 인상보다는 세무 전문가와의 상담을 통해 합리적인 절세 방안을 찾는 것이 장기적으로 유리할 수 있습니다.