무너지는 서민 주거 : 강북 전셋값이 송파를 앞지른 기현상

 

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서울 임대차 시장의 역전 드라마, 강북권 매물 실종 사건의 전말

최근 서울 아파트 전세 시장에서 상식적으로 납득하기 어려운 통계들이 쏟아지고 있습니다. 강남 3구 중 하나인 송파구의 전셋값이 입주 물량 증가로 하향 안정세를 보이는 반면, 서민 주거의 보루였던 강북 지역은 전세 매물이 씨가 마르며 가격이 폭등하고 있습니다. 심지어 강북의 주요 단지 전세 가격이 송파의 랜드마크 아파트 수준을 추월하는 이례적인 사건이 발생하며 시장의 질서가 뒤흔들리고 있습니다.

부동산 데이터에 따르면 성북구의 전세 매물은 1년 사이 무려 90퍼센트 넘게 급감하며 서울에서 가장 심각한 품귀 현상을 보였습니다. 1천 건이 넘던 매물이 불과 120여 건으로 줄어들었으니, 세입자들 입장에서는 그야말로 하늘의 별 따기가 된 셈입니다. 노원구와 중랑구 등 인근 지역도 상황은 매한가지입니다. 공급이 수요를 전혀 따라가지 못하는 기형적인 구조가 고착화되고 있습니다.

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성북구 10억 전세의 충격, 송파 대장주 단지를 위협하는 강북의 기세

현장의 목소리는 더욱 절박합니다. 성북구 길음동의 한 대규모 단지에서는 전용 84제곱미터 전세가 최근 10억 원을 넘어서며 신고가를 경신했습니다. 불과 얼마 전까지 8억 원 선에 거래되던 것과 비교하면 상승 속도가 공포스러울 정도입니다. 매매 가격이 18억 원대인 점을 감안하면 전세가가 매매가를 턱밑까지 추격하고 있는 양상입니다.

반면 송파구의 대단지 아파트들은 신규 입주 물량이 쏟아지며 전셋값이 10억 원 아래로 내려가는 계약이 속출하고 있습니다. 강북의 전세가가 송파의 초고가 단지보다 비싸지는 역전 현상은 단순한 수치 이상의 의미를 갖습니다. 이는 특정 지역의 수급 불균형이 서울 전체의 주거 위계 구조까지 뒤바꿀 만큼 심각한 수준에 이르렀음을 시사합니다.

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규제의 역설이 부른 참사, 실거주 의무와 공급 부족의 합작품

왜 이런 현상이 벌어진 것일까요? 전문가들은 정부의 강력한 부동산 규제가 오히려 전세 공급을 위축시켰다고 분석합니다. 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶고 2년 실거주 의무를 강제하면서, 기존에 전세 물량을 공급하던 갭투자자들이 시장에서 퇴출당했습니다. 본인이 직접 거주해야만 집을 살 수 있게 되니, 시장에 새로 나와야 할 전세 매물이 원천 차단된 것입니다.

여기에 임대차 2법의 영향으로 계약갱신청구권을 사용하는 세입자가 늘어나면서 기존 매물마저 시장에 나오지 않고 묶여버렸습니다. 설상가상으로 올해 서울의 신규 입주 물량은 지난해의 반토막 수준인 2만 7천 가구에 불과합니다. 다주택자들에 대한 양도세 중과와 보유세 부담이 커지자 집주인들이 전세를 월세로 전환하거나 아예 매물을 거둬들이면서 전세난은 걷잡을 수 없이 번지고 있습니다.

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이재명 정부의 부동산 정책 비판, 실수요자의 눈물을 외면한 규제 일변도

이재명 정부가 내놓은 투기 억제책들이 결과적으로 서민들의 주거 안정권을 침해하고 있다는 비판이 거셉니다. 토지거래허가제 확대와 대출 규제 강화는 투기 세력을 잡는 데 초점을 맞췄지만, 정작 전셋집을 구해야 하는 실거주자들에게는 매물 부족과 가격 상승이라는 부메랑으로 돌아왔습니다. 시장의 원리를 무시한 인위적인 압박이 공급망을 파괴한 셈입니다.

특히 양도세 중과를 피하려는 다주택자들이 세입자가 있는 채로 집을 급히 팔면서, 기존 세입자들이 새로운 전셋집을 구하기 위해 시장으로 쏟아져 나오는 수요 폭발 현상까지 겹쳤습니다. 정부는 이러한 시장의 아우성에도 불구하고 공급 확대보다는 규제의 고삐를 늦추지 않고 있어, 서민들의 주거비 부담은 한계치에 다다르고 있습니다. 규제가 공급을 죽이고 가격을 올리는 악순환의 고리를 끊어내지 못하고 있다는 지적이 뼈아픕니다.

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전세 가뭄에 월세까지 폭등, 서민 주거비 압박은 현재진행형

전세 물량이 사라지자 수요자들은 어쩔 수 없이 월세 시장으로 눈을 돌리고 있습니다. 하지만 월세 시장 역시 매물이 급감하며 가격이 가파르게 오르고 있습니다. 동대문구와 강북구 등 서민 밀집 지역의 월세 물량은 최근 두 달 사이 40퍼센트 이상 줄어들었으며, 월세 상승률은 전국 평균을 상회하는 8퍼센트대를 기록 중입니다.

전세를 구하지 못한 서민들이 울며 겨자 먹기로 고액 월세를 선택하면서 가계 경제는 더욱 위축되고 있습니다. 전세의 월세화는 단순히 임대 형태의 변화가 아니라, 서민들의 가처분 소득을 잠식하여 삶의 질을 떨어뜨리는 사회적 문제로 비화하고 있습니다. 정부가 지금처럼 방관적인 자세를 유지한다면 주거 취약 계층의 고통은 더욱 심화될 것입니다.

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공급 절벽이 예고된 미래, 2026년 이후가 더 두려운 이유

앞으로의 전망은 더욱 어둡습니다. 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 지난해 대비 절반 수준으로 떨어질 것으로 보이며, 2027년에는 그보다 더 줄어드는 공급 절벽이 현실화될 예정입니다. 주택 건설 인허가 실적이 급감하고 공사비 상승으로 재건축 사업이 지연되면서 신규 주택 공급의 씨가 마르고 있기 때문입니다.

공급이 부족한 상황에서 규제 기조가 지속된다면 임대료 상승은 필연적입니다. 특히 수요가 몰리는 강북권의 가격 상승 압박은 더욱 거세질 것으로 보이며, 전세와 월세가 동반 상승하는 임대료 대란이 장기화될 가능성이 큽니다. 이제는 규제의 실효성을 재검토하고 실질적인 주택 공급 로드맵을 제시해야 할 골든타임입니다.

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마치며: 주거 안정을 위한 정책의 대전환이 절실

서울 전세 시장에서 벌어지는 기현상은 현행 부동산 정책의 실패를 적나라하게 보여주는 지표입니다. 강북 전셋값이 송파를 넘어서는 비정상적인 상황을 정상화하기 위해서는 시장의 순리를 인정하는 정책적 유연함이 필요합니다. 규제 일변도의 접근이 서민들의 삶을 얼마나 고단하게 만드는지 정부는 직시해야 합니다.

실수요자를 배려하는 대출 규제 완화와 임대 주택 공급 확대, 그리고 민간 임대 시장의 활성화를 유도하는 세제 혜택 등이 병행되어야 합니다. 국민의 주거 안정을 최우선 가치로 두는 정책의 대전환이 없다면, 서울의 전세 대란은 해결되지 않는 숙제로 남을 것입니다. 서민들의 간절한 목소리가 정책에 반영되기를 기대합니다.