이문동 대격변! 이문 1구역-4구역 재개발, 지금이 기회입니다

이문동 대격변! 이문 1-4구역 재개발 A to Z, 지금이 기회입니다

서울 동북부의 낡은 주택 밀집 지역이 새로운 도시로 변신하고 있습니다. 그 중심에 바로 이문휘경뉴타운이 있습니다. 2000년대 초 뉴타운 지구로 지정된 이후 오랜 시간 정체와 반전을 반복하며 이제 본격적인 결실의 단계에 접어들었습니다.

특히 이문 1-4구역은 사업 규모나 입지, 교통 접근성 면에서 서울 재개발 시장에서 주목받는 지역입니다. 각 구역마다 진행 상황과 입지적 장점이 다르기 때문에, 지금 시점에서 구체적으로 어디까지 왔는지를 정리해보는 것이 중요합니다.

2025년 6월 현재, 이문동은 과거의 낡은 주거지에서 탈피해 서울 동북부의 핵심 주거지로 도약할 준비를 하고 있습니다. 이제 이문동의 변화가 궁금한 사람들을 위해 각 구역의 현재 상황부터 교통, 생활 인프라, 투자 포인트까지 세밀하게 분석해보겠습니다.

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이문 1구역: 래미안 라그란데, 입주 완료! 안정적 주거지로 전환

이문 1구역은 뉴타운 개발의 시작을 알린 대표적인 구역입니다. 삼성물산이 시공한 래미안 라그란데는 총 3,096세대 규모의 대단지로, 일반분양만 해도 921세대에 달합니다. 지하 3층부터 지상 35층까지 18개 동으로 구성된 고급 아파트 단지입니다.

2024년 말 분양을 마치고, 2025년 초부터 입주를 시작했습니다. 현재 입주 4개월 차에 접어들면서 단지 내 상가, 커뮤니티 시설이 점차 자리를 잡고 있습니다. 외대앞역에서 도보 10분 거리라는 입지적 장점과 함께, 생활 인프라도 이문로를 따라 점차 확대되고 있어 안정적인 주거지로 자리매김하고 있습니다.

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이문 3구역: 이문 아이파크 자이, 입주 임박! 초역세권 주상복합의 탄생

이문 3구역은 이문동 재개발의 ‘핵심 중의 핵심’으로, GS건설과 HDC현대산업개발이 공동으로 시공에 나섰습니다. 특히 이 구역은 국내 최초로 결합개발 방식을 적용해 주목을 받았습니다. 고층 아파트(3-1구역)와 저층 타운하우스(3-2구역)를 하나의 지구로 통합 개발한 사례입니다.

총 4,321세대 규모로, 이 중 대부분을 차지하는 3-1구역은 지하 6층부터 지상 41층까지의 대규모 주상복합으로 구성됩니다. 외대앞역 1번 출구에서 도보 1분 거리라는 초역세권 입지를 갖췄으며, 단지 내에 영화관, 상업시설, 오피스텔까지 포함돼 입주민의 라이프스타일을 고려한 설계가 돋보입니다.

다만 3-2구역 타운하우스는 고도 제한과 입지의 상대적 불리함으로 인해 분양가가 높게 책정되었고, 이로 인해 약 100세대 정도의 미분양이 발생한 상태입니다. 그럼에도 불구하고 이문 3구역은 2025년 11월 입주를 목표로 막바지 공사가 한창 진행 중입니다.

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이문 4구역: 힐스테이트캐슬, 착공 임박! 중랑천 조망의 새 랜드마크

이문 4구역은 롯데건설과 현대건설의 컨소시엄이 시공을 맡은 힐스테이트캐슬로 개발됩니다. 총 3,628세대 규모이며, 일반분양 2,700세대, 공공주택 928세대가 포함되어 있습니다. 지하 5층, 지상 40층까지 총 22개 동으로 구성되며, 규모와 설계 모두 대형 프로젝트에 걸맞은 구성을 자랑합니다.

2023년 2월에 사업시행인가를 받은 이후, 2025년 4월 기준 이주율은 83%를 돌파했습니다. 올해 중 착공에 들어갈 예정이며, 완공은 2027년을 목표로 하고 있습니다. 특히 신이문역 도보 5분 거리라는 역세권 입지, 중랑천 조망권, 동부간선도로와의 인접성 등 다양한 장점을 동시에 갖춘 구역입니다.

최근 조합 정기총회에서는 국민평형(34평) 확대를 골자로 한 설계변경안이 공개되었습니다. 84㎡ 기준 조합원 분양가는 10억 4,000만 원으로 책정되어, 이문동 내에서도 고가 아파트에 속합니다.

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이문 2구역: 재개발 중단에서 재추진으로, 장기적 가능성 주목

한때 재개발이 중단되었던 이문 2구역은 다시 한번 도약을 준비하고 있습니다. 2014년 조합원 반대로 구역 지정이 취소되었지만, 2023년 12월 서울시가 정비계획 변경안을 가결하면서 1,265세대 규모의 재개발이 가시화되었습니다.

노후도는 무려 97%에 달하며, 현재 이 지역은 251세대의 낡은 빌라촌이 형성되어 있습니다. 재개발이 추진되면 역세권 장기전세주택과 함께 공공성 중심의 개발이 예상됩니다. 2025년 현재는 조합설립 준비 단계이며, 연내에 구체적인 계획 발표가 기대됩니다.

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교통: 초역세권의 위력과 도로 정체의 이중성

이문동 재개발을 이야기할 때 가장 먼저 언급되는 장점은 바로 철도 중심의 교통망입니다. 외대앞역과 신이문역은 서울 지하철 1호선을 통해 청량리역, 서울역, 종로 등 도심으로의 접근성이 뛰어납니다. 청량리역은 KTX, ITX, 경춘선, 분당선 등 다양한 노선이 연결된 서울 동북부의 교통 허브로, 수도권 어디로든 빠르게 이동이 가능합니다.

하지만 도로 교통은 해결해야 할 과제가 많습니다. 현재 이문로는 편도 2차선으로, 1구역과 3구역 입주민이 동시에 몰릴 경우 극심한 정체가 예상됩니다. 이를 해결하기 위해 동대문구는 이문로 확장과 관통로 신설을 계획하고 있지만, 공사 일정으로 인해 2027년 이후에나 효과가 나타날 것으로 보입니다.

또한 동부간선도로와 북부간선도로가 인근에 있지만, 출퇴근 시간대 정체는 여전히 골칫거리로 남아 있습니다.

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대중교통과 생활 인프라: 아직은 진행 중

이문동은 간선버스와 직행버스 노선이 풍부해 서울 주요 지역으로의 접근이 뛰어납니다. 하지만 인구가 급증할 것으로 예상되면서, 현재의 대중교통 시스템만으로는 수요를 감당하기 어려울 것으로 보입니다.

동대문구는 버스 노선 추가, 전용차로 확대 등을 검토 중이며, 경전철 동북선과 면목선의 개통이 이문동을 더욱 촘촘하게 연결할 것으로 기대됩니다. 동북선은 왕십리에서 의정부까지, 면목선은 청량리에서 면목동까지 연결되며, 두 노선 모두 2030년 이후 개통을 목표로 하고 있습니다.

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개발 호재: 교통·환경·주거 세 마리 토끼

이문동의 미래 가치를 높여주는 여러 호재들이 동시에 작용 중입니다.

• 청량리역 역세권 개발: 롯데캐슬 SKY-L65와 같은 초고층 단지가 이미 입주를 시작했고, 상업시설과 주거시설이 함께 들어서면서 이문동의 생활권도 함께 확장되고 있습니다.
• GTX-B, GTX-C 노선: 각각 인천-춘천, 수원-덕정을 잇는 노선으로, 청량리역을 경유합니다. 개통 시 삼성역, 수서역 등 강남권 접근이 10분대가 됩니다.
• 동부간선도로 지하화: 이문 4구역과 가까운 동부간선도로의 지하화는 환경 개선과 동시에 교통 효율을 높이는 역할을 할 것입니다. 상부에는 공원과 산책로가 조성될 예정입니다.
• 학군 및 교육환경 개선: 인근에는 한국외대, 경희대, 경희중고, 청량초 등이 있으며, 이문 4구역 내 초등학교 신설 계획도 포함돼 자녀 교육 여건이 좋아질 예정입니다.

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투자 포인트: 어디에 주목해야 하나?

이문동 재개발이 완료되면 약 1만 5,000세대의 주거 단지가 형성됩니다. 현재 이 지역 전용 84㎡ 기준 시세는 12억~13억 원 선으로, 인근 전농·답십리 뉴타운보다 1억 이상 저렴한 상태입니다. 따라서 향후 GTX 개통과 도로망 확충, 생활 인프라가 완성되면 추가적인 시세 상승 여지가 존재합니다.

가장 유망한 투자처는 외대앞역 초역세권을 자랑하는 이문 3-1구역입니다. 상업시설과 영화관 등 복합 인프라가 함께 들어서기 때문에 입주 초기 프리미엄이 예상됩니다.

그다음으로는 중랑천 조망과 신이문역 접근성을 갖춘 이문 4구역이 주목할 만합니다. 이문 1구역은 입주 완료로 안정적인 투자처이며, 이문 2구역은 장기적인 접근이 필요한 지역입니다.

다만 고분양가, 교통 정체, 일부 미분양 발생 등 리스크도 분명히 존재하므로 단기 차익보다는 중장기 시각에서의 전략적 접근이 필요합니다.

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결론: 지금이 이문동을 주목할 때

이문 1-4구역의 재개발은 서울 동북부의 주거 지도를 다시 쓰고 있습니다. 외대앞역과 신이문역을 중심으로 한 초역세권, 청량리역과의 연계, GTX 개통, 고급 브랜드 아파트의 연이은 입주는 이 지역의 위상을 크게 끌어올릴 것입니다.

2025년 현재는 이문동 재개발의 전환점이라 할 수 있는 시기입니다. 래미안 라그란데가 입주를 시작했고, 이문 아이파크 자이가 입주를 앞두고 있으며, 힐스테이트캐슬이 착공을 눈앞에 두고 있습니다. 이문 2구역도 다시 시동을 걸며 뉴타운 완성을 향해 나아가고 있습니다.

만약 서울에서 미래 가치가 높은 주거지를 찾고 있다면, 그리고 단기 투자보다 중장기적 안목으로 접근할 준비가 되어 있다면, 지금이 바로 이문동을 바라봐야 할 때입니다.

이문동의 변화는 단지 재개발 그 자체를 넘어서 서울 도시 구조의 변화를 상징하는 사례가 될 수 있습니다. 이 거대한 흐름 속에 주목할 자산이 있다면, 지금 바로 확인하고 판단하는 것이 현명한 선택이 될 것입니다.