우울한 임대업자

다들 부자가 되고 싶다고 말한다. 하지만 부자가 되는 길은 어렵다고, 더 이상 개천에서 용은 나지 않는다고 말한다. 이런 편견에 사로잡혀 시작조차 안하는게 요즘 세태 아닐까?

저자는 정확하게 이러한 현상들에 대해 얘기한다.

이런 얘기를 꺼내면 또 누군가는 "그래서 젊은 사람들이 노~오~력이 부족하다고 하는 것이냐? 꼰대새끼!" 라고 말할지도 모르겠다.

그런 이야기가 아니다. 물론 노력도 필요하고 열정도 필요하다. 로또에 당첨되려면 일단 로또는 사고 시작해야하는것 이고, 한번에 안되면 매주사는 정도의 노력은 필요할 것이다.

부(富)를 꿈꾸며 가만히 있으면 부가 오는 것은 아니니 말이다.

그렇다고 누구나 부자가 되어야 한다거나 최근 유행하는 YOLO를 지향하거나 슬로우 라이프, 미니멀 라이프를 폄훼하진 않는다 그들에겐 그들의 삶의 목표와 행복은 다른 곳에 있으니 말이다.

이 책은 돈을 벌길 원하는 사람들을 위한 책이다. 세상만 원망한다고 해결되는건 없다. 또한 돈과 시간의 자유를 꿈꾼다면 더더욱 노력은 필요하다. 그것도 현명한 노력이...

사실 이책은 재테크 책이 아니다. 저자인 엠제이 드마코는 사업으로 성공한 사람이며 비지니스로 성공 할 것을 조언한다. 그런면에 있어선 경영서에 가깝다.

기본적으로 공부와 같다. 비지니스에도 재테크에 왕도는 없다.

하지만 재테크 카페에 가보면 늘 주식 종목 찍어달라는 사람, 돈 쉽게버는 사업아이템 달라는 사람, 어떤 부동산에 투자해야 확실하게 돈을 버는지 알려달라는 사람등 쉽게 돈버려는 사람이 많다.

고진감래라는 말이 있다. 이런 책한권 읽지않고 부자가 되고 싶다면 꿈 깨시라... 비지니스든 재테크든 일단 책이라도 읽어보시길 권한다. 이게 최소한의 부자가 되기위한 한걸음일지도 모른다.

아... 마지막으로 단연컨대... 이책은 전작인 <부의 추월차선>은 물론 최근 10년간 재테크 책중에 최고라 생각된다. 개인적으로 으뜸은 부자에 대한 생각을 바꾸게 해준 <부자아빠 가난한아빠>시리즈이고, 그 다음이 이책이다.

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우리는 너무 많은 사람들과 비교되며 또한 비교하며 살아갑니다.  

요즘 벤 스틸러의 영화는 그의 젊었을적 코미디 영화와는 달리 많은 것을 생각하게 만듭니다.

젊었을적 세상을 사랑하고 세상도 나를 사랑한다 생각하며 이상을 꿈꾸는 와이프와 결혼하여 비영리 단체 회사를 만들어 무난한 삶을 살아가지만, 성공하여 헐리웃에 살며 잡지에 나오는 부유한 친구, 전용기를 가지고 있는 친구, 성공하여 은퇴 뒤 하와이에서 인생을 즐기는 친구, 베스트셀러 작가 와이프를 두고 백악관에 줄을 대고 하버드에서 강의하는 친구를 보자니 자신은 실패한 인생같다는 생각이 머릿속에서 떠나질 않습니다.

이렇듯 실패한 인생이라 생각하며 사는 브래드에게 어떤이가 자신의 고향에선 하루 2달러로 생활하며 끼니걱정을 하는 사람들도 있다며 브래드의 고민은 상류층의 고민이라 비난하지만, 브래드에겐 2달러로 생활하며, 끼니를 걱정하는 사람들은 자신과 비교대상이 아니라고 생각합니다.

아마도 브래드의 모습이 현실에서의 우리의 모습이 아닐까요? 남들이 보기엔 성공한 인생같지만 그럼에도 우리는 다른 사람들을 보며 끊임없이 비교하고 실망한다. 다른사람보다 뒤처지는게 아닐까하는 공포에 나는 비록 성공하지 못했지만 아이들만이라도 다르게 살았으면 하면서 사교육에 몰두합니다.

돈이 많으면 과연 성공한 삶일까요? 요즘의 제 고민입니다. 10년 넘게 재테크에 몰두하며 어느 정도 재산은 만들었습니다. 많은 사람들이 꿈꾸는 임대료 받는 삶에, 와이프도 맞벌이 하며 많은 돈을 법니다. 겉으로 보기엔 성공한 삶인데 늘 가슴한켠이 허전한 것은 왜일까요?

1억이 있으면 2억있는 사람이 부럽고, 10억이 있으면 100억 가진 사람이 부럽게 되는것 같습니다. 비교하는 삶은 끝이 없는것 같습니다. 그래서 우울한 임대업자를 벗어나지 못하는 것이겠지요.

요즘은 시간나면 조금이라도 허전한 마음을 채우기 위한 영화와 책을 봅니다. 하지만 이러한 고민들이 쉽사리 헤어나지 못하네요. 성공보다는 행복한 삶이 무엇인지를 아이들에게 먼저 가르쳐야 하지 않을까요? 부모님 말잘듣고 돈걱정 없는 무난한 삶이 행복한 삶은 아닌것 같다는 생각이 듭니다.

누군가는 배고프지 않아서 그런것이라고 비난 하겠지만 브래드와 같이 이미 대한민국에서 태어난 사람들은 하루 2달러에 끼니걱정하는 사람이 비교대상이 아니니까요. 아니 그보다는 끼니 걱정하는 사람들을 보며 지금에 감사하는걸 배워본적이 없다고 하는것이 더 맞을듯 싶네요.

행복한 삶을 살아가는 방법을 가르치는 것이 돈 많이 버는 방법을 가르치는 것 보다 더 중요하지 않을까 하는 생각이 들게끔 만드는 영화였습니다. 

저는 부동산 전문가가 아닙니다. 그저 10년 좀 넘게 1천여권의 책을 읽으며 공부를 했고, 실제 10여년간 매년 1채이상 거래를 해왔습니다. 저는 부동산 임대사업자이고, 현재 임대 법인도 운영중이지만 기본적으로 월급쟁이 회사원입니다. 이글은 매번 부동산 거래를 하면서 느끼는 것들, 생각하는 것들을 끄적여 보는 것으로 그냥 제 사견입니다.

서울 주택가격 상승의 원인은 무엇일까요? 개인적으로는 이번에 쓰는 원인이 서울 주택가격상승의 가장 큰 이유라 봅니다.

앞선 상승의 원인은 대부분 심리적인 요인에 따른 것입니다. "이러이러해서 수요가 많아서져 오른다. ", "이러이러해서 공급이 줄어들어 오른다." 이런식이죠. 하지만 이번의 원인은 실질적인 상승이 가능하게끔 이끄는 1등공신입니다.

바로 "전세제도" 입니다.

저 외에도 많은 전문가들이 전세에 대한 글을 많이 남겼습니다. 그래서 한국에서본 존재하는 임대제도라는 것은 많이 알고있는 사실이죠. 그리고 언론에서도 가장 좋은 거주방식을 전세 > 자가 > 월세 순으로 꼽은 적도 있습니다. 한마디로 거주를 할때 거주하는 입장에서 가장 이익이 되는게 "전세"로 사는 것이라는 건데요. 그럼 이렇게 좋은 전세제도가 무엇이 문제일까요?

아마도 전세제도가 문제라고 하면 "전세가 없는 해외도 주택가격 오르는데 무슨 소리냐?"라고 반문하시는 분도 계실듯 합니다. 맞습니다. 미국의 경우에도 거의 집값의 90%를 대출해줘서 집값의 10%만 있으면 주택구입이 가능했습니다. 거기에 후순위 대출로 나머지 10%를 받으면 실질적으로 내돈 한푼 없어도 주택구입이 가능하죠. 이게 나중에 문제가 불거진 서브프라임 모기지의 가장 큰 이유였죠.

그럼 한국은 서브프라임 모기지 사태와 같은 경제위기가 안생기니 더 좋은 것 아니냐 반문하실수도 있겠네요. 맞습니다. 한국은 상대적으로 서브프라임 모기지 사태와 같은 문제가 터질 가능성은 적습니다. 왜냐하면 전세제도는 일종의 사금융제도 이기 때문입니다. 정확하게 말하면 전세제도는 집주인에게 목돈을 빌려주고 이자대신 그집에 거주하는 것입니다. 물론 미국처럼 보증금의 90%이상 빌려주는 것은 아니고 집값의 7-80%를 빌려주죠. 하지만 실제로 90% 가까이 빌려주는 곳도 있습니다. 이렇게 매매가대비 전세보증금이 90% 가까이 오른 곳이 바로 얼마전까지 유행하던 "갭투자"의 대상이 되었던 것입니다.

이 갭투자를 보면 왜 전세제도가 문제인지 알 수 있습니다. 다른 제도인 월세제도와 비교를 해보죠.

임대사업자 A가 있다고 가정을 해보죠. 이사람이 아파트를 하나사서 월세를 주려고 합니다. 1억짜리 아파트를 하나 사는데 은행에서 70%까지 사업자 대출이 가능하다고 가정해보죠. 그럼 은행에서 7천만원을 대출을 받습니다. 사업자는 이자가 비싸서 4% 정도 금리로 받는다고 가정해보죠. 그럼 임대사업자 A는 3천만원의 자기돈이 필요합니다. 월세는 보통 보증금이 낮아서 임대업을 하려면 꽤 많은 목돈이 들어갑니다.

그럼 또다른 임대사업자 B가 있다고 가정 해보죠. 이사람은 갭투자로 전세를 끼고 사려고 합니다. 수도권에 매매가대비 전세가가 높은 곳으로 찾아서 1억짜리 집을 9천에 전세를 주고, 본인돈 1천만원만 있으면 주택 구매가 가능합니다. 이게 수많은 갭투자 책에서 얘기하는 방식입니다.

실제 4천 모으기 보다 1천만원이 더 쉽죠. 더욱이 월세는 공실시에 온전히 이자를 임대사업자가 부담해야 하므로 대출을 많이 받는게 좋은것만은 아닙니다.

월세 임대사업자 A가 부동산 1개 구입할 돈으로 전세 임대사업자 B는 4채를 구매할 수 있는 것입니다. 더욱이 B는 무이자로 이자걱정도 없고, 전세는 보통 다른 세입자를 받아서 보증금을 빼주는 케이스가 많으니 공실걱정도 없습니다.

자, 아파트 가격이 1천만원 올랐다고 가정하죠. 그럼 A는 1천만원을 벌지만 4채를 소유한 B는 4천만원을 법니다. 그래서 사람들이 더 적은돈으로 더 많은 돈을 벌기위해 갭투자에 나섰던 것이죠.

이번 8.2 대책에 정부가 대출을 죄였지만 사실 이런 대출은 월세 임대사업자에게나 해당되는 문제지, 어차피 임차인의 보증금으로 대부분의 매매가격을 충당하는 전세 임대사업자에게 대출 가능금액이 줄어든건 전혀 관계없는 일입니다.

실제 제 주변에도 갭투자 하시는 분들은 전혀 영향을 받은게 없고, 오히려 분양권 투자하시는 분들이 중도금 대출이 안되거나, 대출가능금이 적어져서 실거주목적 집사려는 분들이 영향을 많이 받았습니다.

위에도 언급했지만 한국에선 전세가 가장 유리한 거주형태라 제글을 싫어하실 분들이 아주 많을겁니다. 하지만 그럼에도 변함은 없습니다. 전세제도는 집주인에게 목돈을 무이자로 빌려줌으로서 다주택자들이 갭투자를 쉽게 해주는 것이라는 건 말이죠.