서울의 주택 가격은 왜 자꾸 올라갈까요? 많은 사람들이 생각 해 볼 문제입니다만 놓치고 있는 부분이 있습니다. "과연 서울의 모든 주택가격이 그렇게 올라갈까?" 라는 부분입니다. 이런 질문에 대부분 "당연한거 아냐?", "뉴스에서 계속 오르고 있다고 나오는데?" 라고 하실겁니다. 하지만 실제 서울의 모든 집값이 전부 오르는 것은 아닙니다. 이게 무슨 이야기 인지 알아보고, 반대로 그렇기 때문에 서울의 집값이 계속오른다는 걸 알게 되실겁니다.
이전 글에서 저는 서울의 면적이 작고, 인구가 많아서 결국 인구밀도가 높고, 보급되는 주택수와 멸실되는 주택수가 비슷하여 실제 공급되는 주택수가 적다는 것을 이야기 하였습니다. 하지만 실제로 모든 주택이 다 급격하게 오르는 것은 아닙니다.
일단 주거 형태에 대해 이야기 해봐야 합니다. 일반적으로 사람들이 거주하는 주거형태는 크게 4가지 입니다.
1. 아파트 : 48.1%
2. 오피스텔(비주거용 건물) : 5.4%
3. 빌라(연립) : 11.2%
4. 단독(다가구, 상가주택) : 35.3%
위 그림과 함께 보면 급격하게 아파트 비율이 증가하고, 단독주택은 감소하며, 다른 주택은 약간씩 증가추세입니다. 이 통계는 전국통계로 서울에서의 아파트 비중은 더욱 높습니다.
서울통계
: http://stat.seoul.go.kr/jsp3/webzine.view.jsp?wj_id=45&link=5&sublink=2011
전국통계와 서울통계를 기준으로 보면 한국사람들의 아파트 선호도가 얼마나 높은지 알 수 있습니다. 하지만 비율을 보시면 서울은 아파트가 59% 수준이고, 전국적으로 50%가 넘지 않습니다.
지난번에 1년에 30만쌍의 신혼부부가 주택수요층으로 생겨난다는 이야기를 했었습니다. 그럼 이 신혼부부들이 신혼집으로 가장선호하는 형태는 무엇일까요? 당연히 "아파트"입니다. 매년 30만쌍의 신혼부부가 주택의 수요층으로 발생하지만 서울의 아파트 비율은 그리 높지 않습니다. 더욱이 신혼부부만 아파트를 원하는 것이 아니라 돈이 부족해서 아파트 전세를 살거나 빌라, 오피스텔에 사는 사람들도 결국은 아파트인 경우가 많아 수요는 더욱 많다고 봐야합니다.
그럼 정말 서울의 집값이 비쌀까요? 아파트만 놓고 보면 그렇습니다.
2018년 1월 29일 현재 강남구 논현동에 아크로힐스 논현 아파트 40평대(전용면적 113제곱미터)의 네이버 매물이 19억수준입니다. 하지만 도로하나를 사이에두고 있는 SK리더스뷰 오피스텔 의 전용면적 111제곱미터의 가격은 8억9천만원으로 절반수준입니다. 빌라도 마찬가지입니다. 비슷한 전용면적의 빌라가 오피스텔과 비슷한 수준입니다.
이 비율이 강남구만의 문제일까요? 그렇지 않습니다. 개인적으로 오피스텔을 선호해서 서울의 많은 지역을 비교해봤지만 아파트와 동일면적의 오피스텔은 차이가 크면 절반수준이거나 최소 2억은 차이나는 경우가 많았습니다. 빌라 역시 마찬가지죠.
단독주택의 경우는 비교가 좀 힘든데, 토지크기나, 건물의 면적에 따라, 또한 토지의 종류에 따라 차이가 나는 편이라 일률적으로 말하긴 어렵지만 강남, 용산등 가격이 매우 높은지역을 제외하고는 아파트와 평당가격으로 놓고 봤을때 비슷하거나 그보다 저렴한 편인 경우가 많습니다.
결국 서울의 주택 가격은 아파트가 주도하는 것으로 보는 것이 맞고, 그외의 것들은 아파트를 따라 올라가는 경우가 많습니다.
그럼 서울은 60% 가까이 아파트인데 왜 부족하다고 느껴지는 걸까요? 그 이유는 아파트 선호도에 있습니다.
아파트 브랜드 선호도 1위 ‘래미안’
위 링크된 기사를 보시면 아시겠지만 한국 사람들은 대기업 브랜드의 대단지 아파트를 선호합니다. 또한 2-30년된 오래된 아파트보다는 새 아파트를 더 선호합니다. 하지만 서울시의 모든 아파트가 대기업의 대단지면서 새아파트는 당연히 아닙니다.
지난 시간에 알아봤지만 서울시에 공급되는 새 아파트의 숫자는 수요에 비해 매우 적은편입니다. 또한 공급되는 아파트가 모두 대기업의 아파트가 아니죠. 59%에 달하는 아파트중엔 규모가 큰 빌라라서 아파트에 속하게 되거나, 중소기업의 아파트도 있고, 오래된 아파트도 많습니다.
결국 선호하는 아파트는 정해져 있습니다. 대기업 브랜드의 대단지인 가급적 새아파트 가 최우선적으로 선호되며, 또한 학군과 교통 등 여러가지 고려사항이 합쳐지면 실제 사람들이 선호하는 아파트의 비율은 매우 적어집니다.
개인적인 생각은 실제 비율 59%의 절반정도나 될까 싶습니다. 일례로 아직까지 같은 평형의 경기도의 새아파트보다 싼 오래된 아파트가 서울에 굉장히 많습니다.
결국 서울엔 싼 집이 부족한게 아니라 싼 대기업의 대단지이면서 지은지 얼마 안된 아파트가 부족한 것이죠. 실제 2017년에 많이 오른 아파트는 지역을 따지지 않고 대기업 브랜드의 대단지인 새아파트입니다. 브랜드가 선호될수록, 대단지일수록, 새아파트일수록 더 많이 올라갔습니다.
아직도 서울에 평당 1천만원밖에 안하는, 새로지은 빌라보다 싼 아파트도 많습니다. 물론 교통이 불편해서, 언덕에 있어서, 학군이 안좋아서, 대기업브랜드가 아니라서, 오래되서 등 갖가지 이유로 선호되지 않을뿐이죠.
비슷한 예로 오피스텔 또한 같은 길을 걷습니다. 동일 면적의 오피스텔은 거주함에 있어 아파트와 큰 차이는 없습니다. 하지만 선호하는 아파트의 단지형태가 아니라서 외면받고 가격이 싼경우가 많습니다. 가격이 싸도 사지 않아서 가격이 잘 오르지 않고, 가격이 잘 안오르니 더욱 외면 받아 주거 선택에서 제외되는 경우가 많습니다.
빌라도 고급빌라를 제외하고는 신혼때 아파트를 가기위해 몇년 머무는 곳으로 여겨지는 경우가 많죠. 또한 특이한 케이로 주상복합이 있습니다. 주상복합은 아파트임에도 심지어 대기업 브랜드인 경우에도 대단지 아파트보다 저렴하고 잘 오르지 않습니다.
결국 사람들이 선택하는 것은 단순한 아파트가 아니라 선호되는, 기호에 맞는 아파트만 완벽한 주거형태로 주식으로 치자면 소위 블루칩이되어 가격이 많이 오르는 것이죠.
선호하는 형태가 정해져 있다면 선택의 폭은 좁고, 공급 또한 적습니다. 적은 면적에 선호하는 사람들이 많은 대기업브랜드에 단지가 크고, 학군이 좋으며, 교통이 편리하고, 근처 대형마트등 주거시설또한 좋길 바라는 한국인들의 입맛에 맞는 아파트는 매우 적으며, 그렇기에 가치가 더 높아지고, 더 비싸지는 것이죠.
지난 11월에 평창올림픽 롱패딩이 유행하며, 그걸 사기위해 줄을 서는 진풍경이 벌어졌습니다. 마치 집값 많이 오르는 대기업 브랜드 아파트의 분양권 신청을 위해 줄서는 것과 비슷해 보이지 않나요?
수요가 많고, 공급이 적으면 가격은 오르게 됩니다. 지금도 있는지 모르겠지만 예전 고등학교 경제수업시간에 가장 먼저 배우는 것이죠.
서울에 주택은 많지만 사람들이 원하는 주택은 적습니다. 그래서 아파트 가격이 오르는 것이죠. 실제로 공급과 상관없이 아파트 가격이 떨어졌던 시기도 있습니다. 2009년부터 2013년사이엔 공급과 상관없이 수요가 없자 서울에 아파트가 적게는 1억, 많게는 2-3억씩 떨어지기도 했습니다.
서울 집값이 너무 오른다고 말하기전에 너무 한정된 형태의 주택만 선호하는게 아닌가 하는 생각이 듭니다.
