우울한 임대업자

제가 말씀드는 부동산 가격상승의 이유는 그저 제 개인적인 생각일 뿐입니다. 10여년 부동산 사고팔면서 아파트만 빼고 거래를 했는데 왜 늘 아파트만 오르는지에 대해 고민을 거듭한 결과라고 봐주시면 될듯합니다.

서울의 집값은 오늘도 오르고 있습니다. 왜일까요? 이상하지 않나요? 온갖 전문가들은 거품이라고 하는데 이놈의 거품은 꺼질줄을 모릅니다. 왜일까요? 

오늘 살펴볼 서울 주택가격 상승의 이유는 소득의 증가와 겸손문화에 있습니다. "아니 나는 먹고살기 힘든데 이게 무슨 개풀뜯어먹는 소리야?" 하실분도 계십니다. 하지만 차근차근 얘기가 진행되면 고개를 끄덕이시게 될겁니다.

먼저 한국사람들은 늘 힘들다고 합니다. 먹고살기 힘들고 돈이없어서 힘들다고 하죠. 하지만 서울에 대기업과 코스피, 코스닥 상장사에 근무하는 직원이 수백만입니다. 통계적인건 모릅니다. 서울 광화문, 강남, 중구, 마곡, 구로디지털단지, 가산디지털단지, 상암동 등 무수한 대기업 빌딩들이 모여서 근무를 합니다. 모든 직원들이 다 정직원은 아닐지라도 말이죠. 이런 직원들끼리 만나서 결혼을 합니다. 그게 매년 30만쌍입니다.

중견기업이상의 남녀가 만나서 결혼을 한다고 가정을 해보죠. 한국 결혼문화 특성상 30살이후 결혼을 하니 대체로 3-4천정도의 연봉을 받습니다. 두사람이 만나면 못해도 6천이상, 7-8천정도의 연봉소득이 생깁니다. 최근 서울에서의 삶은 다른 대도시가 그러하듯 맞벌이가 필수인 시대입니다. 맞벌이를 하는 가정은 이미 소득만으로도 중산층 수준의 소득이 됩니다.

이미 BMW와 벤츠의 판매량이 제네시스를 앞질렀고, 아파트 주차장엔 4천 안밖의 외제차는 흔하고, 차에서 내릴때 하차감(하차시 다른 사람들 알아봐주는 감정)을 느끼려면 6-7천 이상되는 중대형 외제차는 되어야 합니다. 차량 소비에서 보여주듯이 서울엔 상당한 소득과 자산을 갖춘 예비 수요층이 많습니다. 3-4억짜리 전세사는 사람들은 단지 집을 사기 싫거나 뭔가 이유가 있어서 안살뿐이지 얼마든지 매수가 가능한 수요층입니다.

급여소득자만 있는게 아니죠. 장사안된다고 늘 앓는소리하는 자영업자분들... 물론 힘드신분들도 계십니다. 하지만 장사잘되는 분들도 많습니다. 또 모든 사람의 로망인 건물주. 서울시내에 대체 건물이 몇개 있을까요? 서울 구석동네에 왠만한 상가주택 하나만 있어도 10억이상의 자산가입니다. 최소한 수십만채는 되겠죠? 작은 상가주택을 넘어서 빌딩이라 불리울 건물도 몇만채는 될겁니다.

직장이 서울중심지인데 경인지역에 사는 분들은 서울에 살길 희망하는 가장 큰 수요층입니다. 이분들은 돈이 조금 부족하거나 새집에 살기위해 경인지역으로 나가는 것이지 서울로 돌아가기 희망하는 분들이 많습니다.

이렇듯 우리가 알게모르게 구매력을 가진 계층이 상당히 많습니다. 물론 외제차나 명품백, 옷, 과소비등으로 자신의 존재감을 드러내는 분들도 계시지만 어릴때부터 배우는 겸손 문화 때문에 내가 돈이 있음을 굳이 과시하지 않습니다. 그래서 드러나지 않지만 자금력을 가진 분들이 굉장히 많습니다. 실제로 부동산에 가보면 갭투자가 한창이던 1-2년전엔 돈을 싸가지고 와서 10채 이상씩 구매하는 분들도 있다고 할 정도였습니다.

이걸 전국으로 넓혀볼까요? 서울엔 서울사람들만 투자하는건 아닐겁니다. 지방에도 소득이 높거나 자산가분들도 있겠죠. 대체로 잘 아시는 지역 투자하는게 보통이지만 강남같은 곳은 이미 지역시장이 아니라 전국구 시장이 되었죠.

거기에 3편과 4편을 통해 서울에 사람들이 선호하는 아파트가 별로 없음을 알아봤습니다. 잘기억해두세요. 앞 3, 4편은 서울사람들이 수요층이라고 할때도 부족하다는걸 의미했습니다. 그런데 그 시장에 다른 지역의 사람들까지 끼어든다면요.

이를 종합적으로 이야기 해보면 주택가격의 상승이 지속되려면 지속적으로 수요층이 필요합니다. 서울의 집값이 비싸다고 거품이라는 기사가 많이 나오지만 그 비싼 가격에 매물을 살 사람들 또한 많다는 뜻입니다. 이런 사람들은 다른사람들이 정말 힘들다고 할때 투기꾼이라고 손가락질 받거나, 잘난척한다거나 재수없다는 소리들을까봐 가만히 있는 것이죠.

기본적으로 모든 투자는 폰지사기의 형태를 띕니다. 주식시장이 계속 유지가 되려면 거래를 하는 사람들이 있어야 한다는 소리고, 부동산 시장이 유지가 되려면 지속적으로 거래를 하는 사람이 필요하다는 뜻입니다. 현재 세계 경기는 좋은 편이고, 국내 수출과 경제성장률도 나쁘지 않고, 돈 많은 사람은 많습니다. 결국 부동산에 유입될 자금과 수요층이 많다는 뜻이죠. 그렇기 때문에 지속적으로 서울의 주택가격이 상승하는 것입니다.

흥미로운 책 광고 기사를 보게되었습니다. 한국인은 왜 식당에서 수저를 놓을때 냅킨 위에다 놓을까? 에 대한 이야기였죠. 직장생활 하시는 분들이시라면 다 아실 겁니다. 바쁜 점심시간 행주로 대충 훔친 식탁의 위생상태가 못 미더워 냅킨을 깔고 그 위에 놓는다는 이야기죠. 이 스토리의 시작이 1970년대 석유화학공업이 발전하면서 못미더운 식당 식탁보다 냅킨이 더 깨끗해 보여서 깔기 시작한 것이라고 합니다. 물론 최근엔 냅킨에서 형광물질같은 화학물질이 나온다든지, 먼지등이 있어 오히려 위생에 더 않좋을 수도 있다는 말도 나오지만 여전히 냅킨위에 수저를 놓는 습관은 버리기 어렵습니다.

그런 기사를 통해 책의 내용이 자못 궁금해졌습니다. 인터넷 서점을 가서 목차를 살펴보았습니다.

• 프롤로그 - 한식당에서 현지인 처럼 식사하는 방법

• 1장 - 왜 신발을 벗고 방에서 식사를 할까?

• 2장 - 왜 양반다리로 앉아서 식사를 할까?

• 3장 - 왜 낮은 상에서 식사를 할까?

• 4장 - 왜 집집마다 교자상이 있을까?

...

목차만 봐도 한국인이면서도 "정말 왜그럴까?"라는 생각이 들게 만드는 내용이었습니다. 집집마다 식탁은 있지만 밥먹을 때는 교자상 펴고 밥먹는 집도 여전히 있습니다. 참으로 특이한 나라죠? 더욱이 밥먹을때 국없으면 안되는 분들 계시고, 꼭 밥을 먹어야 식사를 했다고 생각하는 분들도 계십니다. 이 역시 현재 우리에게만 통용되는 얘기는 아니었나봅니다. 조선시대에도 대부분 그러했다고 하니 말이죠.

특히 재밌는 부분은 8장이었습니다. 개인적으로도 늘 궁금했던 부분인데요. "왜 숟가락과 젓가락을 함께 사용할까?" 입니다. 비슷한 문화권인 한/중/일 3국만 봐도 수저의 모양과 길이가 틀립니다. 특히 한국의 젓가락은 납작한 모양을 해서 일본과 중국과 차이가 크죠. 또한 그릇을 들고 먹는 일본에 비해 상에 그릇을 두고 먹는 한국의 식문화에 대한 차이점도 잘 설명해줍니다.

궁금하신 분들은 책을 직접 구매해보시는게 좋습니다. ^^

이 책의 특별한 점을 한가지 더 꼽자면 각 장마다 한국의 식문화를 이야기 하기전에 이와관련된 외국의 식문화 역사에 대해 알아보고 그다음에 한국의 식문화를 이야기해줘서 서양 및 아시아권의 다른나라들과의 차이를 비교할 수 있어 더욱 재밌는 시간이었던것 같습니다.

요즘 워낙 글로벌한 세상이 되서 외국친구들도 많은데 그런 외국인 친구들에게 한국의 식문화를 알려주는데 많은 도움이 될듯 싶고, 아이를 두신 부모님들이 읽어보시고 현재의 식문화가 어떻게 만들어진 것인지 알려주시면 아이들도 재밌어 할듯 합니다.

책을 사서 보면 나중에 중고로 파는 경우가 있는데 이책은 Keep 해두었다가 두고두고 참고하며 봐야할 책일것 같습니다.

지난글에 이어서 알아볼 내용은 주택보급율 과 주택보급율 신화의 몰락입니다. 전 부동산을 업으로 먹고사는 사람은 아니라서 자세한 통계나 그런 자료는 별로 없습니다. 블로그에 글을 쓸때는 구글을 통해 참고하기도 하지만 이번엔 앞의 내용과 어느정도 이어지는 내용이라 그냥 씁니다. 그리고 이 글의 내용은 당연하지만 그냥 제 경험을 통한 내용입니다.

주택가격의 거품을 지적하는 사람들이 내세우는 통계적인 숫자중 하나가 주택보급율입니다. 한국은 이미 주택보급율이 100%가 넘었다고 지적합니다. 물론 통계에 따라 지역에 따라 100% 넘기도 하고, 안넘기도 합니다. 사실 그게 중요하지는 않습니다.

왜 안 중요할까요? 지난글에서 말씀드렸던 한국인들의 주택에 대한 확고한 선호도 때문에 그렇습니다. 한국 사람들은 같은 아파트라도 주상복합은 싫어합니다. 아니 싫어한다기 보다 선호도가 떨어지죠. 대게의 주상복합은 대로변에 위치하는터라 사실 교통이나 상권등 생활 편의성은 아파트단지보다 더 높습니다. 그럼에도 불구하고 주상복합은 일반적인 의미의 아파트단지보다 가격이 떨어집니다. 이건 지역에 따라 그 갭이 크기도 하고, 작기도 하지만 말이죠.

주상복합중에 비교적 큰 단지인 중구 황학동 롯데캐슬베네치아 와 도로를 사이에 두고 위치한 왕십리 텐즈힐을 놓고 보면 극명하게 갈립니다. 황학동 롯데캐슬베네치아는 주상복합중에서 매우 큰 단지를 형성하고 있습니다. 완전한 주상복합임에도 드물게 1800세대가 넘는 대단지이고, 상가에는 이마트와 롯데시네마가 있을정도로 큰 상가를 갖추고 있습니다. 그럼에도 불구하고 길하나를 사이에둔 텐즈힐과 전용면적 85제곱미터를 기준으로 롯데캐슬 베네치아는 6억정도이고 텐즈힐은 10억정도 입니다. 물론 텐즈힐이 최근에 지어진 아파트이긴 하지만 입주년도를 기준으로 고작 6년밖에 차이가 나지 않고, 롯데캐슬은 굳이 밖으로 나가지 않고도 모든 상권이용이 가능하다는 장점이 있음에도 상당한 가격차이를 보입니다.

이게 한국인들이 선호하는 단지형 아파트의 힘입니다.

앞선 글에서 서울의 아파트보급율이 60%가 채 안된다고 말씀드렸습니다. 그리고 실제 한국사람들이 선호하는 주택형태인 대기업 브랜드의 대단지 아파트는 그 공급이 더욱 줄어듭니다. 그럼 주택보급율은 100%가 넘지만 체감하는 주택보급율은 30% 밖에 안됩니다. 

왜일까요? 내가 원하는 부동산은 늘 비싸고 매물도 없기 때문이죠.

이 한가지가 아닙니다. 학군도 좋아야죠. 동네 수준도 떨어지지 않아야죠. 한강이 보이거나, 하다못해 양재천, 안양천, 중랑천이라도 보이던가, 그렇지 않으면 산이라도 잘 보여야 합니다. 전철도 가까워야죠. 등등 실제 원하는 아파트의 폭이 정해져 있다보니 체감상 느끼는 아파트는 늘 부족합니다.

아파트 공급의 부족이 신규로 대기업 브랜드의 대단지 아파트만 분양하면 가격이 치솟는 것입니다. 그외의 주택들은 그저 원하는 집으로 가기위해 거쳐가는 임시방편인 셈이죠. 물론 그나마도 공급이 적기 때문에 오르긴합니다.

이게 경제학자들이 늘 주택보급율이 100%가 넘었다고 하지만 이상하게 서울 아파트의 가격은 계속 올라가는 이유입니다.