우울한 임대업자

최근 눈에 띄는 기사가 있습니다.

• 3분기 GDP 0.7%성장..연성장 2.7% 달성할까?
  

국내 3분기 GDP 성장이 0.7%에 머물른다는 기사입니다. 이 자체만 놓고보면 아주 나쁘지는 않은 실적입니다. 매 분기 0.7%만 성장한다면 1년동안 2.8% 성장을 의미하며, 저성장에 접어든 대한민국의 성장률로서는 정부 예측치에서 크게 벗어나는 실적은 아니기 때문입니다.

그렇지만 행간을 살펴보면 우려되는 기사입니다. 실제로 제조업과 설비투자는 마이너스를 기록하였고, 건설업종과 올 여름 더위 특수 덕을 본 전기가스수도사업 덕분입니다.

이때 눈길을 끄는 기사가 몇가지 더 있습니다.

• '얼어붙은 소비' 소매판매 4.5% 감소..5년7개월 만에 최대

• [취재파일] BIS, 한국 가계신용 '주의'..옐로카드 받았다

기사 내용을 살펴보면 한국은 가계 소득대비 대출 증가 속도가 빠르게 증가하고 있고, 가계는 쓸돈이 적어져서 소비가 감소하고 있다는 내용입니다. 결론적으로 정체되는 소득과 대출증가에 따른 이자지출로 소비가 감소되는 경향을 보인다는 것이죠.

제조업과 설비투자가 마이너스인데 가계 소비는 감소하고, 그럼 기업실적은 더 떨어져서 이는 가계의 소득감소에 영향을 미치게 되고, 그럼 또 다시 소비가 줄어드는 악순환이 계속될 가능성이 높아집니다.

• [경제] 이자폭탄 안고 내 집 마련?
  

그런 상황에서 정부가 대출의 고삐를 조금 잡자 부동산 경기가 어려워지기 시작합니다. 이는 부동산 시장에 참여하는 사람들 대부분이 자신의 자산이 아닌 대출로 레버리지를 일으켜 부동산 시장에 뛰어든다는 점이고, 정부에서 이를 조금만 늦추자 여유자금이 없는 가계들에 문제가 발생한다는 것입니다.

결국 현재 부동산 시장은 실수요자들의 참여보다는 투기를 노린 참가자들에 의한 거품이라는 것입니다. 물론 어느 때고 거품은 있지만 최근 부동산 시장은 대출을 약간 죄는 정도로 분위기가 어려워질 정도로 여유자금이 아닌 대출을 통한 갭투자에 의해 그 거품이 빠르게 증가했다고 보여집니다.

• 고삐 풀린 집값에 '월세시대' 막 내리나
  

생각보다 많은 사람들이 갭투자에 뛰어들고 있는 것 같습니다. 저금리가 계속되면서 전월세 비중에서 월세비중이 늘어나는 추세였으나 올 하반기 들어 다시 전세거래 비중이 높아지고 있다는 기사입니다.

얼마전까지 전세의 급격한 상승은 말그대로 저금리로 인한 월세 전환과 아파트 전세 공급이 줄어 발생하였는데 갭투자로 인한 전세공급이 많아지고 있다는 점입니다. 또한 너무 올라버린 서울 전세값으로 아예 서울 생활을 포기하고 수도권으로 나가는 경우가 늘어나고 있습니다.

결국 전세공급이 많아지면 전세상승률이 낮아지고, 이로인해 전세값이 떠받치고 올리던 매매 가격도 하락할 가능성이 많습니다.

• 내년 집값·전셋값 동반 하락 전망
  

늘 부동산관련 장미빛 전망을 내놓던 건설산업연구소 마저 내년 집값/전세값의 하락을 예측하고 있습니다.

신문 기사가 어떻든 경제와 부동산은 전망대로 되는 경우는 드물긴 합니다. 하지만 그 모든 지표와 전망은 뒤로 하더라도 최근의 집값은 가계 소득에 비해 과도하게 상승한 경향이 있습니다.

일반적인 가계 소득으로 감당이 안될만큼 빠르게 증가했다는 점이죠.

결론적으로 모든 투자는 본인의 책임입니다. 여러가지 지표를 가지고 판단하고 투자하는 것은 남을 탓하기 어려운 문제입니다. 몇몇 사람들의 갭투자의 성공담만 보지 마시고 투자를 하기전 최선의 경우와 최악의 경우 모두 대비해두는 것이 좋습니다.

주식에서 말하는 안전마진 또는 경제적 해자를 생각하면 됩니다. 그럼에도 불구하고 투자하면 손해보지 않을 만한 자신이 있는 것이 아니라면 단순히 청약광풍이나 갭투자 성공담 만으로 잘 알지도 못하는 곳에 투자하는 묻지마 투자를 하는 누를 범하지 마시도록 주의 하시기 바랍니다.