우울한 임대업자

늘 집값 상승에 따라다니는 말은 "거품"이라는 말입니다. 한국의 소득에 비해 집값이 매우 높다는 것이죠. 또한 일본의 사례를 들며 곧 폭락할 것이라고 말합니다. 그럼에도 불구하고 집값은 일부 경제위기와 대규모 물량이 공급되었던 시기를 제외하고선 늘 우상향 곡선을 그립니다. 특히 서울집값은 더욱 이해가 가지 않을 정도로 비정상적인 상승을 합니다.

무엇이 문제일까요?

전문가들은 이에대해 여러가지 의견을 말하지만 솔직히 잘 와닿지 않는게 사실입니다. 그러나 조금만 살펴보면 한국 집값의 상승엔 근본적인 원인이 있습니다. 

흔히 서울은 1천만명이 거주를 하고 있으며 수도권까지 2천만명이 모여서 산다고 말합니다. 이렇게 모여서 사는 서울에 대해 사람들이 잘 모르는 비밀이 숨겨져 있습니다. 바로 인구밀도입니다.

서울의 면적은 605㎢ 입니다. 인구는 약 1천만명이죠. 한국과 가장많이 비교되는 일본의 도쿄는 어떨까요? 도쿄의 면적은  2,134㎢ 입니다. 서울의 약 4배 크기입니다. 인구는 1천3백만명이 살고있습니다. 도쿄의 면적은 워낙 넓어서 도쿄 에서도 시내인 23개 특별구의 면적만 계산하면 622㎢ 이고 인구는 약 850만명입니다. 

서울은 도쿄 중심지보다도 약간 작은 크기에 인구는 150만명이 더 많은 도시입니다. 그뿐이 아닙니다. 서울의 면적중 남산, 북한산, 도봉산, 인왕산, 관악산, 배봉산, 천장산 등 수없이 많은 산과 엄청나게 넓은 면적의 한강이 흘러가고 있습니다. 일일이 면적을 다 뺄 수는 없지만 서울의 면적에서 산과 강을 빼면 실제 사람들이 집을 지을 수 있는 면적은 더욱 좁아지게 됩니다.

"사람 사는 곳이 다 그런 것 아니겠느냐?" 하시겠지만 실제 서울처럼 과밀한 도시가 없습니다. 대부분의 전세계 선진국들의 주요도시들 중 서울만큼 과밀한 곳은 없습니다.

서울 집값 상승의 첫번째 이유는 바로 인구 밀도입니다.

와 닿지 않으시나요? 다르게 표현을 해볼까요? 서울은 한국 전체면적에서 약 0.6%를 차지합니다. 0.6%의 면적에 전체인구의 20%가 살아가고 있는 곳이 서울입니다.

출처 : 서울연구데이터서비스(http://data.si.re.kr/node/337)

위 표를 보시면 더욱 확실해 지실겁니다.

서울은 심지어 싱가포르보다도 더 적은 땅에 인구는 2.5배가 더 많은 곳입니다. 이런 현실에서 최근 인구론이 대두되며 한국의 인구가 줄어들고 있어서 곧 집값이 떨어질거라는 예측이 나오고 있습니다.

하지만 이 역시 기우에 지나지 않습니다. 대부분의 인구감소는 지방의 농촌지역에서 일어나고 있는 현상일뿐이죠. 가장 일자리가 많은 서울과 수도권에 여전히 젊은인구는 유입되고 있습니다. 서울은 한정된 공간 속에 직장이 서울에 몰려있다보니 한정된 토지공급에 수요의 증가에 따른 가격 상승으로 보는게 맞습니다.

다음 글에선 다른 방법으로 접근하여 서울의 집값 상승에 대해 알아보도록 하겠습니다.