서울 주택가격 상승의 원인(5)

제가 말씀드는 부동산 가격상승의 이유는 그저 제 개인적인 생각일 뿐입니다. 10여년 부동산 사고팔면서 아파트만 빼고 거래를 했는데 왜 늘 아파트만 오르는지에 대해 고민을 거듭한 결과라고 봐주시면 될듯합니다.

서울의 집값은 오늘도 오르고 있습니다. 왜일까요? 이상하지 않나요? 온갖 전문가들은 거품이라고 하는데 이놈의 거품은 꺼질줄을 모릅니다. 왜일까요? 

오늘 살펴볼 서울 주택가격 상승의 이유는 소득의 증가와 겸손문화에 있습니다. "아니 나는 먹고살기 힘든데 이게 무슨 개풀뜯어먹는 소리야?" 하실분도 계십니다. 하지만 차근차근 얘기가 진행되면 고개를 끄덕이시게 될겁니다.

먼저 한국사람들은 늘 힘들다고 합니다. 먹고살기 힘들고 돈이없어서 힘들다고 하죠. 하지만 서울에 대기업과 코스피, 코스닥 상장사에 근무하는 직원이 수백만입니다. 통계적인건 모릅니다. 서울 광화문, 강남, 중구, 마곡, 구로디지털단지, 가산디지털단지, 상암동 등 무수한 대기업 빌딩들이 모여서 근무를 합니다. 모든 직원들이 다 정직원은 아닐지라도 말이죠. 이런 직원들끼리 만나서 결혼을 합니다. 그게 매년 30만쌍입니다.

중견기업이상의 남녀가 만나서 결혼을 한다고 가정을 해보죠. 한국 결혼문화 특성상 30살이후 결혼을 하니 대체로 3-4천정도의 연봉을 받습니다. 두사람이 만나면 못해도 6천이상, 7-8천정도의 연봉소득이 생깁니다. 최근 서울에서의 삶은 다른 대도시가 그러하듯 맞벌이가 필수인 시대입니다. 맞벌이를 하는 가정은 이미 소득만으로도 중산층 수준의 소득이 됩니다.

이미 BMW와 벤츠의 판매량이 제네시스를 앞질렀고, 아파트 주차장엔 4천 안밖의 외제차는 흔하고, 차에서 내릴때 하차감(하차시 다른 사람들 알아봐주는 감정)을 느끼려면 6-7천 이상되는 중대형 외제차는 되어야 합니다. 차량 소비에서 보여주듯이 서울엔 상당한 소득과 자산을 갖춘 예비 수요층이 많습니다. 3-4억짜리 전세사는 사람들은 단지 집을 사기 싫거나 뭔가 이유가 있어서 안살뿐이지 얼마든지 매수가 가능한 수요층입니다.

급여소득자만 있는게 아니죠. 장사안된다고 늘 앓는소리하는 자영업자분들... 물론 힘드신분들도 계십니다. 하지만 장사잘되는 분들도 많습니다. 또 모든 사람의 로망인 건물주. 서울시내에 대체 건물이 몇개 있을까요? 서울 구석동네에 왠만한 상가주택 하나만 있어도 10억이상의 자산가입니다. 최소한 수십만채는 되겠죠? 작은 상가주택을 넘어서 빌딩이라 불리울 건물도 몇만채는 될겁니다.

직장이 서울중심지인데 경인지역에 사는 분들은 서울에 살길 희망하는 가장 큰 수요층입니다. 이분들은 돈이 조금 부족하거나 새집에 살기위해 경인지역으로 나가는 것이지 서울로 돌아가기 희망하는 분들이 많습니다.

이렇듯 우리가 알게모르게 구매력을 가진 계층이 상당히 많습니다. 물론 외제차나 명품백, 옷, 과소비등으로 자신의 존재감을 드러내는 분들도 계시지만 어릴때부터 배우는 겸손 문화 때문에 내가 돈이 있음을 굳이 과시하지 않습니다. 그래서 드러나지 않지만 자금력을 가진 분들이 굉장히 많습니다. 실제로 부동산에 가보면 갭투자가 한창이던 1-2년전엔 돈을 싸가지고 와서 10채 이상씩 구매하는 분들도 있다고 할 정도였습니다.

이걸 전국으로 넓혀볼까요? 서울엔 서울사람들만 투자하는건 아닐겁니다. 지방에도 소득이 높거나 자산가분들도 있겠죠. 대체로 잘 아시는 지역 투자하는게 보통이지만 강남같은 곳은 이미 지역시장이 아니라 전국구 시장이 되었죠.

거기에 3편과 4편을 통해 서울에 사람들이 선호하는 아파트가 별로 없음을 알아봤습니다. 잘기억해두세요. 앞 3, 4편은 서울사람들이 수요층이라고 할때도 부족하다는걸 의미했습니다. 그런데 그 시장에 다른 지역의 사람들까지 끼어든다면요.

이를 종합적으로 이야기 해보면 주택가격의 상승이 지속되려면 지속적으로 수요층이 필요합니다. 서울의 집값이 비싸다고 거품이라는 기사가 많이 나오지만 그 비싼 가격에 매물을 살 사람들 또한 많다는 뜻입니다. 이런 사람들은 다른사람들이 정말 힘들다고 할때 투기꾼이라고 손가락질 받거나, 잘난척한다거나 재수없다는 소리들을까봐 가만히 있는 것이죠.

기본적으로 모든 투자는 폰지사기의 형태를 띕니다. 주식시장이 계속 유지가 되려면 거래를 하는 사람들이 있어야 한다는 소리고, 부동산 시장이 유지가 되려면 지속적으로 거래를 하는 사람이 필요하다는 뜻입니다. 현재 세계 경기는 좋은 편이고, 국내 수출과 경제성장률도 나쁘지 않고, 돈 많은 사람은 많습니다. 결국 부동산에 유입될 자금과 수요층이 많다는 뜻이죠. 그렇기 때문에 지속적으로 서울의 주택가격이 상승하는 것입니다.