우울한 임대업자

지난글에 이어서 알아볼 내용은 주택보급율 과 주택보급율 신화의 몰락입니다. 전 부동산을 업으로 먹고사는 사람은 아니라서 자세한 통계나 그런 자료는 별로 없습니다. 블로그에 글을 쓸때는 구글을 통해 참고하기도 하지만 이번엔 앞의 내용과 어느정도 이어지는 내용이라 그냥 씁니다. 그리고 이 글의 내용은 당연하지만 그냥 제 경험을 통한 내용입니다.

주택가격의 거품을 지적하는 사람들이 내세우는 통계적인 숫자중 하나가 주택보급율입니다. 한국은 이미 주택보급율이 100%가 넘었다고 지적합니다. 물론 통계에 따라 지역에 따라 100% 넘기도 하고, 안넘기도 합니다. 사실 그게 중요하지는 않습니다.

왜 안 중요할까요? 지난글에서 말씀드렸던 한국인들의 주택에 대한 확고한 선호도 때문에 그렇습니다. 한국 사람들은 같은 아파트라도 주상복합은 싫어합니다. 아니 싫어한다기 보다 선호도가 떨어지죠. 대게의 주상복합은 대로변에 위치하는터라 사실 교통이나 상권등 생활 편의성은 아파트단지보다 더 높습니다. 그럼에도 불구하고 주상복합은 일반적인 의미의 아파트단지보다 가격이 떨어집니다. 이건 지역에 따라 그 갭이 크기도 하고, 작기도 하지만 말이죠.

주상복합중에 비교적 큰 단지인 중구 황학동 롯데캐슬베네치아 와 도로를 사이에 두고 위치한 왕십리 텐즈힐을 놓고 보면 극명하게 갈립니다. 황학동 롯데캐슬베네치아는 주상복합중에서 매우 큰 단지를 형성하고 있습니다. 완전한 주상복합임에도 드물게 1800세대가 넘는 대단지이고, 상가에는 이마트와 롯데시네마가 있을정도로 큰 상가를 갖추고 있습니다. 그럼에도 불구하고 길하나를 사이에둔 텐즈힐과 전용면적 85제곱미터를 기준으로 롯데캐슬 베네치아는 6억정도이고 텐즈힐은 10억정도 입니다. 물론 텐즈힐이 최근에 지어진 아파트이긴 하지만 입주년도를 기준으로 고작 6년밖에 차이가 나지 않고, 롯데캐슬은 굳이 밖으로 나가지 않고도 모든 상권이용이 가능하다는 장점이 있음에도 상당한 가격차이를 보입니다.

이게 한국인들이 선호하는 단지형 아파트의 힘입니다.

앞선 글에서 서울의 아파트보급율이 60%가 채 안된다고 말씀드렸습니다. 그리고 실제 한국사람들이 선호하는 주택형태인 대기업 브랜드의 대단지 아파트는 그 공급이 더욱 줄어듭니다. 그럼 주택보급율은 100%가 넘지만 체감하는 주택보급율은 30% 밖에 안됩니다. 

왜일까요? 내가 원하는 부동산은 늘 비싸고 매물도 없기 때문이죠.

이 한가지가 아닙니다. 학군도 좋아야죠. 동네 수준도 떨어지지 않아야죠. 한강이 보이거나, 하다못해 양재천, 안양천, 중랑천이라도 보이던가, 그렇지 않으면 산이라도 잘 보여야 합니다. 전철도 가까워야죠. 등등 실제 원하는 아파트의 폭이 정해져 있다보니 체감상 느끼는 아파트는 늘 부족합니다.

아파트 공급의 부족이 신규로 대기업 브랜드의 대단지 아파트만 분양하면 가격이 치솟는 것입니다. 그외의 주택들은 그저 원하는 집으로 가기위해 거쳐가는 임시방편인 셈이죠. 물론 그나마도 공급이 적기 때문에 오르긴합니다.

이게 경제학자들이 늘 주택보급율이 100%가 넘었다고 하지만 이상하게 서울 아파트의 가격은 계속 올라가는 이유입니다.

부동산에 관심을 가지고 본격적으로 공부한지 만 10년정도 되었습니다. 갈수록 어려운게 부동산 상승의 이유인것 같습니다. 부동산은 왜 오를까요? 두개의 아파트가 나란히 있는데 오르는 상승폭이 다릅니다. 왜그럴까요? 아파트는 많이 오르는데 오피스텔은 왜 적게 오를까요?

이글은 그런 생각들의 하다가 떠오르는 것들을 정리하는 글입니다.

최근 많이 나오는 뉴스 중 하나 입주물량에 대한 뉴스입니다. 한마디로 입주물량이 너무 많다는 것입니다. 그래서 곧 부동산 가격이 하락 할 것이라는 이야기가 많이 나오고 있습니다. 전국적으로 봤을때 틀린 이야기는 아닙니다. 90년대 초반 노태우 정권때 100만호 건설이후 가장 많은 물량이 쏟아지고 있으니까요. 그러나 그건 전국적으로 봤을 때의 이야기이고 서울은 다릅니다.

아래 표는 전국 입주물량과 서울입주물량입니다.

이렇게만 보면 굉장히 많은 주택이 늘어나는것 같습니다. 하지만 아래표와 비교해보시면 생각이 달라지실겁니다.

아래 표는 서울 멸실주택수 입니다.

아파트 재건축/재개발이 시작되면 아파트 공사가 시작되어 입주까지 보통 2년반에서 3년정도 걸립니다. 서울시 입주물량에서 2-3년전 멸실주택수를 빼면 실질적으로 전체적인 서울의 주택수는 크게 증가하지 않았습니다.

이유는 간단합니다. 서울은 더 이상 아파트를 새로지을 땅이 부족합니다. 마지막 빈땅이였던 마곡과 위례에 새로운 아파트들이 들어서면서 새로운 아파트를 지을 빈땅은 없다고 보시면 됩니다. 새로 입주하는 아파트는 그만큼의 주택을 멸실시키고 새로 짓는다고 보시면 됩니다.

경기도나 지방은 차이가 있습니다. 새로이 개발되는 토지위에 지어지는 경우가 대부분이라 절대적인 주택숫자가 늘어납니다. 그게 서울과 수도권의 큰 차이입니다. 물론 인천 같은 곳에선 재개발이 이루워지는 경우도 있습니다만 여전히 사람들이 매력적으로 여기는 곳은 송도, 청라와 같은 신도시로 구도심 재개발보다 사람들이 신도시를 더 선호하는 양상을 보입니다.

그럼 현재 수도권에 증가하는 아파트가 서울에 미치는 영향은 무엇이 있을까요?

위 표에서 보듯이 수도권이 아파트 공급이 어마어마 하게 늘어나고 있습니다. 이러한 공급으로 서울의 아파트 가격이 하락하지는 않습니다. 대부분 수도권으로 나가는 경우는 같은 가격으로 서울에서 오래된 아파트에 살기보다는 수도권에서 넓고 깨끗한 새아파트에 살기를 원해서 나가는 경우가 많으며, 특히 전세의 경우 서울의 급격한 전세가 상승으로 수도권으로 밀려나가게 되는 경우가 많습니다.

결국 서울에 살기 원하지만 서울이 너무 비싸서 수도권으로 나가는 것이므로 서울 집값에 큰 영향을 끼치지는 않습니다. 일례로 전세만 하더라도 김포나 동탄의 경우엔 입주물량 증가로 전세가가 큰폭으로 하락했지만 서울은 오히려 오르고 있는 상황이죠. 단, 너무 오르다보니까 몇년전처럼 전세를 나간다고 해서 당일날 나가거나 하는 경우는 적어진듯 합니다. 너무 비싸서 전세가 나가는데 시간이 걸릴뿐 전세가는 조금씩 오르고 있거나 최소한 보합세를 유지하고 있습니다.

결국 서울의 집값은 현재 공급물량이 증가한다고 해서 크게 영향을 받지 않습니다. 오히려 멸실주택대비 큰 차이가 없다는 것은 실질적으로 공급량이 매우 적다는 것이죠.

이때 알아두셔야 할것은 매년 30만쌍이 결혼을 하고, 젊은 신혼부부는 농촌보다는 일자리가 많은 서울 및 수도권과 광역시에서 집을 많이 구하고, 제일 선호하는 주거형태는 아파트이고, 그중에서도 자가가 으뜸이지만 너무 비싸니 차선으로 전세를 많이 찾습니다.

하지만 전세시장엔 기존에 전세를 계속 살고 있던 가구가 있습니다. 거기에 신혼부부들이 가세하고, 꼭 신혼부부가 아니더라도 월세살다가 월세내기보다 전세대출받아서 사는게 이득이란걸 깨닫고 전세시장에 뛰어드는 싱글들까지 생각하면 서울의 아파트 수요는 지속적으로 증가한다고 봐야합니다.

수요는 증가하는데 공급은 안늘어난다면 가격은 상승하게 되어있습니다.

공급대비 수요가 큰게 매매가 되었든 전세가 되었든 서울의 집값이 지속적으로 상승하는 이유입니다. 물론 단 한가지가 아니라, 이전 글에서 이야기 했던 서울의 면적대비 인구밀도 에 공급부족이 더해지는 것이죠. 세상엔 한가지 이유로 이뤄지는 것들은 없습니다. 여러가지 이유들이 모여서 어떤 상황이 벌어지는 것이죠.

다음글에선 면적과 인구밀도, 공급부족이외에 다른 원인들에 대해서 더 알아보도록 하겠습니다.

늘 집값 상승에 따라다니는 말은 "거품"이라는 말입니다. 한국의 소득에 비해 집값이 매우 높다는 것이죠. 또한 일본의 사례를 들며 곧 폭락할 것이라고 말합니다. 그럼에도 불구하고 집값은 일부 경제위기와 대규모 물량이 공급되었던 시기를 제외하고선 늘 우상향 곡선을 그립니다. 특히 서울집값은 더욱 이해가 가지 않을 정도로 비정상적인 상승을 합니다.

무엇이 문제일까요?

전문가들은 이에대해 여러가지 의견을 말하지만 솔직히 잘 와닿지 않는게 사실입니다. 그러나 조금만 살펴보면 한국 집값의 상승엔 근본적인 원인이 있습니다. 

흔히 서울은 1천만명이 거주를 하고 있으며 수도권까지 2천만명이 모여서 산다고 말합니다. 이렇게 모여서 사는 서울에 대해 사람들이 잘 모르는 비밀이 숨겨져 있습니다. 바로 인구밀도입니다.

서울의 면적은 605㎢ 입니다. 인구는 약 1천만명이죠. 한국과 가장많이 비교되는 일본의 도쿄는 어떨까요? 도쿄의 면적은  2,134㎢ 입니다. 서울의 약 4배 크기입니다. 인구는 1천3백만명이 살고있습니다. 도쿄의 면적은 워낙 넓어서 도쿄 에서도 시내인 23개 특별구의 면적만 계산하면 622㎢ 이고 인구는 약 850만명입니다. 

서울은 도쿄 중심지보다도 약간 작은 크기에 인구는 150만명이 더 많은 도시입니다. 그뿐이 아닙니다. 서울의 면적중 남산, 북한산, 도봉산, 인왕산, 관악산, 배봉산, 천장산 등 수없이 많은 산과 엄청나게 넓은 면적의 한강이 흘러가고 있습니다. 일일이 면적을 다 뺄 수는 없지만 서울의 면적에서 산과 강을 빼면 실제 사람들이 집을 지을 수 있는 면적은 더욱 좁아지게 됩니다.

"사람 사는 곳이 다 그런 것 아니겠느냐?" 하시겠지만 실제 서울처럼 과밀한 도시가 없습니다. 대부분의 전세계 선진국들의 주요도시들 중 서울만큼 과밀한 곳은 없습니다.

서울 집값 상승의 첫번째 이유는 바로 인구 밀도입니다.

와 닿지 않으시나요? 다르게 표현을 해볼까요? 서울은 한국 전체면적에서 약 0.6%를 차지합니다. 0.6%의 면적에 전체인구의 20%가 살아가고 있는 곳이 서울입니다.

출처 : 서울연구데이터서비스(http://data.si.re.kr/node/337)

위 표를 보시면 더욱 확실해 지실겁니다.

서울은 심지어 싱가포르보다도 더 적은 땅에 인구는 2.5배가 더 많은 곳입니다. 이런 현실에서 최근 인구론이 대두되며 한국의 인구가 줄어들고 있어서 곧 집값이 떨어질거라는 예측이 나오고 있습니다.

하지만 이 역시 기우에 지나지 않습니다. 대부분의 인구감소는 지방의 농촌지역에서 일어나고 있는 현상일뿐이죠. 가장 일자리가 많은 서울과 수도권에 여전히 젊은인구는 유입되고 있습니다. 서울은 한정된 공간 속에 직장이 서울에 몰려있다보니 한정된 토지공급에 수요의 증가에 따른 가격 상승으로 보는게 맞습니다.

다음 글에선 다른 방법으로 접근하여 서울의 집값 상승에 대해 알아보도록 하겠습니다.